マイホームを手放す理由

「住宅ローンが払えない」どうなるの?

現在、住宅ローンに困っている人の数

一体どのくらいの人が住宅ローン返済に困っているのか?どのくらいの人が返済不能に陥っているのか?実はこのデータは公の機関より公表されているものは意外と少ないのが現実です。

平成28年、金融機関が住宅ローンとして貸出を行っている元金総額が23兆4,000億円、このうち3ヶ月以上の滞納が認められる金額が4,414億円。総額の1.89%。

住宅金融支援機構公表データ(平成27年度分)

破綻先債権・783億円
延滞債権 ・3,413億円
3か月以上滞納債権・938億円
貸出条件緩和債権 ・7,308億円
合計 ・1兆2442億円
総融資比率・5.12%(20軒に1軒の割合で返済に困窮)
*貸出条件緩和債権
債務者の経営再建又は支援を図ることを目的として、金利の免除、利息の支払猶予、元金の返済猶予など債務者に有利となる取決め(返済条件変更)を行った貸付けの元金残高額で、破綻先債権額及び延滞債権額に該当しないもの。通常リスケと呼ぶものに該当します。

住宅ローンの返済が苦しくなる理由

収入の減少

お金の問題の難しさは「現在やごく近い将来」のことはある程度の予測はつきます。しかし「住宅ローン」のように非常に長い年月にかけ返済の義務が生じるものは予測が極めて難しいことです。
リストラ・減給・病気・介護等、どの事案をとりましても、住宅ローンの融資を受ける時に想像することは現実的には難しいことです。大切なことは問題が起きた時に「先送り」をしないことです。問題が小さいうちに解決をすることです。なんらかの問題が生じ、収入減少に陥った場合に深く考えて頂きたいのが「現在の収入減少は一時的なものなのか?それとも「今後も改善する余地がないのか?」このたった1点です。それにより今後の対策は大きく変化いたします、

病気が理由により住宅ローンの返済が苦しい方

住宅ローンの返済が「病気」により苦しい方は「団体信用生命保険」の適用条件を確認してください。または「お問い合わせ」してみて下さい。

*住宅ローンの名義人が「死亡」「高度障害」になった場合
*ガン・急性心筋梗塞・脳卒中などの3大疾病

上記のような病気が原因で一定の条件・要件に該当した場合には住宅ローンの返済が免除になる場合があります。

離婚

離婚により「住宅ローンの返済が苦しい」「住宅ローン返済ができない」と苦しむ方は実は非常に多い事案です。大きく分けて理由は2点。
1.そもそも合算収入での生活設計であること
2.お互いが別々に暮らすため支出が圧倒的に増える

離婚を想定して住宅ローンを組む方はいません。生涯を共に生きることを想定して様々な生活設計をされると思います。この生活設計にはマイホーム以外にも、車・養育費用・教育費用・保険料・食費・趣味等、各家庭に応じたライプランがあるはずです。

合算収入でライフプランを行っている場合にはこの全てに狂いが生じます。収入が多い家庭でありましても、多いなりのライフプランをすでに形成しているために逆に収入の少ない家庭よりも苦しむ場合があります。

離婚時の話合いの中で「親権問題」「財産分与」「慰謝料」「養育費用」「住宅ローン又はマイホーム問題」と様々な問題が一気に押寄せ、なかなか現実的な生活費用を細かく精査することは難しいことかもしれませんが、自宅を売却する選択肢を選んでも、自宅を残す選択肢を選んでも、問題は残ります。

フルローン・オーバーローン

頭金を一銭も入れず住宅を購入することを「フルローン」と呼びます。また住宅購入時に「住宅購入資金」+「諸経費」等、不動産物件価格以上の融資を金融機関よりうけることを「オーバーローン」と呼びます。

現実的には「返済不能」に落ち入る相当数の方が「フルローン」「オーバーローン」で借入した方です。一番の理由は計画性がないことです。
通常、「マイホームが欲しい」「近い将来購入しよう」と決めた時から、それなりの「貯金」を始めるはずですが、「フルローン」「オーバーローン」での購入の方は実はその準備が「金銭的」にも「精神的」にも整っていませんので、住宅関係以外の出費に対応できない傾向があります。「毎月これだけ返済すればマイホームが買える、あとはどうにかなる筈」

 

勿論、フルローンの方で「預貯金はあるが、低金利だからフルローンで借りた」という方もいらっしゃります。こういった方は計画をもって行った選択だと思いますが、最初から「いっぱい、いっぱい」の返済計画の方が苦しむことになりがちです。
近年、「住宅ローン金利」が非常に低く安定しているので、「フルローン」や「オーバーローン」の方もさほどデメリットを感じることは少ないかもしれませんが、いつまでこの低金利が続くかは解りませんので、今のうちに余力をつけておくことが重要です。
理想的には住宅購入金額20%の頭金が必要とされています。

 

ボーナス払併用

不景気や転職により大きく左右されるのが「ボーナス」です。不定所得でありよほどの大企業や公務員以外は「あてにしない方がよいお金」の筈です。ボーナスを充てにした住宅ローン返済計画も時として返済計画を大きく狂わせる要因になります。ボーナス併用での住宅ローン返済は避けることを強く勧めます。

養育費用・教育費用

出産から22年間の養育費用                教育費用

出産・育児費用         約91万円     合計  1000万円~2000万円
子供の食費           約671万円
子供の衣料費          約141万円
子供の保険医療・理美容費    約193万円
子供のお小遣い額        約451万円
子供の私的所有物代       約93万円
合計              約1,640万円

(出典:AIUの現代子育て経済学2005)

子供の養育費・教育費と住宅ローンとの関連性は可処分所得にあります。一般的に住宅ローンの融資を行う判断として「年収ベース」での審査・融資を行います。しかしこの判断基準が住宅ローン返済に狂いを生じさせます。例えば年収600万円のAさんとBさん、他の諸条件も同一ならば融資金額も大体同じはずです。しかし、年収が同じであってもAさんは奥さんと2人暮らしであり、Bさんは奥さんと子供3人との5人暮らしであった場合、毎月使えるお金である可処分所得には大きな違いが生じます。本来、安全な借入額とは「毎月いくら返済できるのか?」により判断すべきです。

住宅ローン滞納後の流れ

滞納1か月~滞納3か月

金融機関より電話や「お支払を確認できません」といった通知書が来ます。あくまでも支払を促す書類です。
この後、2回目の滞納・返済の確認ができない場合「来店のお願い」通知書や督促状・催告書が送達されます。催告書は内容証明郵便にて送達されます。非常に大事なことですが、今後「住宅を維持したい」「この家を手放したくない」と思うのであればこの2回の滞納で止めることが大事です。3回目の滞納は行ってはいけません。

滞納3か月

滞納3か月を経過しますと「個人情報」に傷が生じる可能性があります。個人信用情報機関に金融機関より「金融事故」として報告され、記録に残ります。今後、カード類を含め個人信用情報を必要とされる物すべてに影響を与えます。

滞納6か月

一般的に「期限の利益の喪失」通知書が届きます。この通知書は「毎月、毎月、分割払いで住宅ローンの返済を行っていく権利を失いました」という通知書になります。「一括返済してください」という意味です。

滞納6か月~滞納8か月

「代位弁済通知」が送達されます。この通知書は「債務者」に代わり「保証会社」が住宅ローンの残債務を金融機関(債務者が最初に借りた窓口)に返済しましたという通知書です。
「代位弁済」の時期に関しましては「保証会社」の考え方により左右されます。通常、金融機関より保証会社に対して代位弁済、支払いを促すのですが、保証会社により「滞納6か月後でなければ応じない」保証会社もあれば、滞納4~5か月間で代位弁済に応じる保証会社も存在します。

滞納9か月

「担保不動産競売開始決定通知」という通知が届きます。文字通り「競売」により債務者の所有していた不動産を売却して、保証会社が代位弁済したお金の回収を行うことを裁判所が認めた又は受理したことを示す通知書です。

滞納10か月~11か月

裁判所より「現況調査」と呼ばれる、自宅の立入り検査があります。執行官と不動産鑑定士が自宅に訪れます。
簡単に言えば、自宅の不動産査定を行います。競売で不動産を購入する購入希望者は「物件を直接見ることができません」ですので現況調査時の写真撮影は購入希望者にとって重要な判断基準になります。外観や内装、住宅周辺の写真を相当数納めていきます。また、執行官の権限は非常に大きく、施錠をして立入りを拒んでも強制力を持っていますので、快く立入りに応じた方が無難です。

滞納12か月~

「期間入札通知書」が送達されます。簡単にいえば、「いつから購入希望者の入札が始まり、いつ入札が終了します」といったスケジュール表のような通知書です。
 

この後は各裁判所のスケジュールにより変化します

開札が行われ、「一番高額者」が落札します。落札者が決まると「売却決定通知」が送達されます。

自宅より立退き、全てが終了します。

4つの競売デメリット

精神的苦痛

人によって「感じ方」はそれぞれだと思いますが、個人的には1番のデメリットだと思っています。上記「住宅ローン滞納後の流れ」を見て解るように「競売」が終了するまでにはある程度の時間を必要とすることが解ると思います。本来この期間は既に住宅ローン返済は行なわず、言い方に語弊がありますが「無料」で家に住める時期です。今後、競売終了後に何かと費用がかかる事体に備え少しでも預貯金を行える絶好のタイミングな筈ですが、現実的には滞納6か月前後で自宅を退去してしまう方は非常に多いのが現実です。私感ですが50%以上だと思います。何故なのでしょうか?
一番の理由は「世間体」です。「競売開始決定通知」が自宅に届いた時期前後より、債務者自宅の競売情報が金融関係者・不動産関係者に漏れます。裁判所に行けば誰でも競売情報は閲覧できますが、一般の方が裁判所に行き、閲覧しても意味はありませんので漏れる心配はありません。

しかし、上記「滞納後の流れ」で示したように、裁判所より執行官等が自宅に立入調査をしたり、住宅ローン以外の債務金融関係者、仕事上取引先関係者、不動産関係者等、急激に来訪者は増えます。その対応に疲弊していくことは言うまでもありませんが、周辺近所にも知れ渡ることは時間の問題になります。

戸建か?・マンションか?によってもその精神的苦痛は若干変わるようにも思いますが、お子さんが自宅の通学圏内に通われている方は特に注意が必要です。思わぬ誹謗中傷・いじめ等に気をつけなければならないと同時に配慮が必要になります。経験してからでは遅く、是非競売を避けて欲しい一番の理由です。

競売での売却額が安価な2つの理由

1.上記「滞納後の流れ」でも示しましたが、競売の購入希望者は「物件の中を肉眼で確認ができません」。写真と資料で全てを判断して購入します。一般的に不動産を購入する場合、「内覧、家の中を見ずに」購入を決断できる人は相当に慣れた人でないと出来ないのが解ると思います。

裁判所は予め、「家の中」を見れない、内覧できないデメリットを考慮の上、最低入札額を決めています。つまり、最初からハードルを下げた時点より売出しを開始しています。

2.「内覧も行わず住宅を購入できる人ってどんな人か?」やはり住宅に慣れた人です。住宅に慣れた人はどんな人か?建築関係者・不動産関係者になります。競売による宅札者は圧倒的に業界人が多いのが事実です。内覧もせず物件購入を決めれる最大の理由は「最初からリホーム・リノベーションを行う用意がある」からに他ありません。しかし、建築関係者・不動産関係者も物件を購入して、リホームやリノベーションを行い、販売諸経費用を支払いかつ利益を乗せなくては生活ができません。自ずと競売での落札価格にも限度・影響が生じます。

上記2点の理由により、落札価格が影響を受け「残債務」が多く残る結果を招きます。

莫大な金額になる遅延損害金

住宅ローン滞納1日目より滞納に対するペナルティー措置として「遅延損害金」が発生します。
この遅延損害金、住宅ローン残債務額によっては「残債務額」より「遅延損害金」の方が高額になることがありますので注意が必要です。一般的に金融機関では年利14%~14.6%の損害年利を適用しています。
しかしこの利率は「代位弁済前」と「代位弁済後」では掛ける場所が大きく変化し、損害金自体も大きく変化します
期限の利益喪失前→ 毎月の返済額に対して損害金利を掛けあわせての計算式
期限の利益喪失後後→ 残債務額(元金)全てに対して損害金利を掛けあわせての計算式

 

 

予納金

競売になりますと、「予納金」と言って、裁判所で競売を執り行う諸経費用を請求されます。金額は60万円前後~100万円前後と高額です。金融機関が払うのではなく債務者に支払義務が生じます。後払いですので、残債務に加算されてしまいます。

住宅ローンが払えない時に考えて欲しいこと

「住宅ローンが払えない」「住宅ローンの返済が苦しい」時に、よく考えて欲しいことはたった1点です。この返済に困窮している状態は今だけ又は一時的なものなのか?それとも今後も見通しが立つ予定がなく継続的なものなのか?ということです。正確な数字と照らし合わせ、現実を正確に把握しないと、対処方法を誤るとともに、無駄な借金ばかりが増えます。また、正確な数字や現実を理解し受入れることを怠ると行動を促すことができません。

一時的な困窮の場合

両親に相談する

病でも早期発見・早期治療が早く健康に戻る大原則ですが、住宅ローンの返済・滞納も全く同じことです。一時的な滞納であっても滞納は滞納です。金額が少額なうちにご両親に相談されたらどうでしょうか?繰返しになりますが「滞納3ヶ月」は決して行ってはいけません。3ヶ月を過ぎると
金融機関の対応次第ではマイホームを維持できるかが不透明ななります。また、1~2ヶ月の滞納でありましても、いつ滞納分を全額返済し正常な状態にもどれるのか?が不透明であり、危険な状態を残しますので、一度全てを清算して正常な状態に早く戻すべきです。

リスケジュールの打診

一時的な事情により返済の問題を抱えた方がよく使う手法が「返済条件の緩和」リスケと呼ばれるものです。緩和内容としては
1・借換え
2・元本の支払猶予(一時返済猶予)
3.返済期間の見直し(延長)


上記緩和内容となりますが、このリスケもとにかく早く金融機関に相談に行くことが(滞納前)リスケを成功させる鍵です。成功にも2つあります。
1・金融機関にリスケを良い条件にて行うことを承認させる成功
2・リスケ期間終了後、正常な返済に戻ることができた成功

リスケには基本的に決まったルールがあるわけではありません。あくまでも一時的な返済条件緩和により正常な返済条件に戻ることに意義があり、金融機関も望んでいます。ですからリスケ期間の返済条件は妥協してはいけません。とことん返済条件を金融機関担当者と話合うべきです。

リスケの打診・話合いの中で金融機関担当者よりリスケを認める条件提示がある場合があります。条件提示の中で最も多いのが「金利引上げ」です。しかしこの条件も最初は断るくらいの気持ちを是非お持ちください。またリスケは「一時的な困窮の場合」だけ打診を考えて下さい。
継続的な困窮の場合、必ずリスケは失敗に終わります。借金が増え時間を無駄にするだけです。

 

リスケのポイント

1.滞納する前に金融機関に相談に行く。(滞納しても督促状等の書類が届く前に行く)
2.返済が苦しい理由をしっかりと考えておく又は金融機関担当者に伝える
3.今後も返済・完済する強い意思があることを明確に担当者に伝える

 

借換え

住宅ローン金利はここ数年において非常に低金利になっていますので、「住宅ローン借換え」によって毎月の返済額が圧縮できる方もいます。まずは現在、「どのくらいの金利?」なのかを確認してみてください。(但し住宅ローンの滞納前の方に限ります。)

借換えの場合、一般的には現在融資を受けてる金融機関の返済期間を引き継ぎますので、返済期間が延びることはありません。また収入減少が激しい場合などは、希望額の融資を受けれない可能性があります。借換え時に大事なことは「借換えを行えば、確かに毎月数万円の返済が楽になるけど、本当にやっていけるのか?」をよく考えて欲しいと思います。借換えを行うことで「信用情報」に傷がつくことは一切ありません。

継続的な困窮の場合

バスケットボールに「ピボット」という動きがあります。ボールを持っているプレイヤーが片足を軸として、もう一方の足を自由に使い動き、次のパス相手を探す動作だと認識しています。継続的に支払いが困難な場合、次にボールを出すパス相手がラストパスという強い気持ちが必要です。

返済が継続的に困難な場合、無理をして一時的にマイホームを残しても、その代償は非常に大きなものになります。金銭的にも精神的にも。

マイホームを残す3つの方法

1.個人民事再生
2・リースバック
3.親子間売買・親族間売買

 

1.「個人民事再生住宅資金条項」

  住宅ローン返済が苦しい一番の理由に「他に借金がありその返済が一番苦しい」「その返済    が楽になれば住宅ローンは払える」という方にピッタリな解決方法です。住宅ローンはその    まま支払いを行いますが、「その他の借金を大きく減額・免除」させます。

2.「リースバック」

  リースバックの場合には所有権は移転しますので、「住宅を残す」のではなく「住み続ける」   といった方が正確でしょう。マイホームを投資化や不動産業者に買取ってもらい、賃貸住宅と
  して自宅に住み続けるという方法です。選択する上で一番気をつけたいのが、「家賃の額」で   す。リースバックの場合、「近隣の賃貸家賃相場」を基準として家賃を決めるわけではありま   せんので注意が必要です。また、「買戻しができる」とよく謳われますが、「買戻す条件等」も
  よく説明を受けた方が良いです。

3.「親子間売買・親族間売買」

  一番メリットがあり、現実的な手法です。所有権の移転は伴いますが売却を行う相手が親族で   すので安心感・信頼感が他の手法とは全く違います。但し、親族が融資にて購入する場合、    通常の住宅ローン融資よりハードルが高くなるデメリットがあります。 
 

売却する2つの手法

売却を考えた場合には「競売」にて売却を行うか、「任意売却」にて売却を行う以外ありません。
すでに滞納が始まっている場合には6か月前後で必ず金融機関は競売へと準備を進めます。

競売のデメリットは上記の通りですが、まずは「自宅にいられない」という事態は本当に避けて頂きたく思います。あくまでも「自宅」ですので。金融機関が競売手続き前の状態で債務者が任意売却を希望すれば、「ご近所」に知れ渡ることは一切ありません。まず当面のメリットです。

また、債権者である金融機関も少しでも多くのお金を回収したいと思っているので、「任意売却を行って欲しい」・または「債権回収に協力して欲しい」という気持ちは持っています。自宅売却後に、債務が残った場合を考えると、金融機関に協力しておいた方が得策です。

一般的に「任意売却」では債務者の方から費用を頂くことは一切ありません。売却の際には必ず検討して欲しい売却方法ですし、是非ご相談頂きたく思います。

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