競売と任意売却のメリット・デメリット

プライバシーが守られます

 任意売却は通常の不動産販売方法と全く同じです。     ご近所の方やお子様の学校の友達に経済事情が知られて嫌な思いをすることはありません。

競売になりますと、裁判所やインターネット、新聞や情報雑誌で公告されてしまうため友人や知人に知れ渡ってしまう可能性があります。

また、現実的に一番やっかいなのが、競売屋・事件屋とよばれるブローカーまがいの人たちです。あなたのご自宅にアポなしで直接訪れます。

また周囲の住人に聞き取りをしたり、写真なども堂々と撮っていきます。彼らの行動に強い不快感を覚える人は多いはずです。「高く買ってくれる人がすでにいます」「引越し代は100万円出せます」こういった言葉にも気をつけてください。

 

こういった輩によって「ご近所」に知れ渡ってしまいますと、精神的なダメージは想像以上に大きいです。

 

一般的に任意売却の方が高く売れます

任意売却は、ほぼ相場的な金額で売り出します。 市場価格で売り出します。少しでも高く売れた方が、あなたの住宅ローン残債務も少なくなります。

売り出し価格について大事なことですが、最初の最低販売価格を決めるは通常、債権者である金融機関です。

競売は基本的に市場価格の60%~70%の値段で落札されることが多いです。     なぜなのでしょうか?                              競売での購入希望者は現実に自分の目で物件の室内を見ることができません。

裁判所の執行官が撮った写真で判断します。

また、競売で不動産を取得しても、元々住んでいた住人がすんなり立ち退く保証はありません。

裁判所はそこまで面倒をみてくれません。ゴミや残置物の撤去にお金がかかることもありますし、競売では住宅ローンの借入が難しい場合があります。

こういったデメリットを補うために、あらかじめ販売価格を安くしています。     デメリットをあらかじめ差し引いた値段設定になります。

任意売却では諸費用が捻出されます

まず引越し費用ですが、100%認めて貰えるかは約束はできません。認めてもらえても引越し費用の一部しか認めてもらえない場合もありますし、全く出ない場合もあります。

 

近年、金融機関の引越費用に対する考え方は非常に厳しくなってきたのが現実ですが全力で交渉致します。

また当社では、引越し費用が全く獲得できなかった場合には、            自社で引越し代金の一部を捻出しています。(詳しくは担当者にお聞きください)   金融機関によっては最初から引越し費用を認めていない金融機関もあります。

マンションの管理費・修繕積立金の滞納費は金融機関から捻出されることが多いです。(駐車場代・駐輪場の滞納は認められないことがほとんどです)

他に諸費用として金融機関に認められる可能性のあるものとして以下のものがあります。   

1:抵当権抹消費用 2:抵当権解除の書類作成費用 3:滞納分の固定資産税・住民税  4:仲介手数料                                 *100%の確率で認められるものではありません

競売で認められ捻出される諸経費は一切ありません。

残った借入金について相談できる

任意売却でも競売でも、残った住宅ローン残債務については金融機関に払わなくてはいけません。返済方法は以下の3つになります。

  1:一括してはらう 2:分割ではらう

    3:金融機関と話合い、支払える範囲内で払う

当然、3番の支払える範囲内、無理のない範囲での返済方法を希望される方が圧倒的多数です。

債権者である金融機関も、あなたが今までと同じような返済額、同じような返済方法は難しいことは充分に解っています。

あなたの現在の状況(収入、生活状況)を考慮・話合いのうえ、非常に現実的な返済交渉、返済額へと変わっていきます。

その返済の額は債権者にもよりますが、月々10,000円~30,000円ぐらいの返済額が多くなっています。(この部分は非常に大事な部分です)

任意売却により住み続けることが可能かもしれません 

 ①親族間売買・親子間売買

お子様や親戚などに協力してもらえる場合、協力者にあなたの不動産を購入してもらえば、そのまま住み続けられます。この売買のキーポイントは2点です。     

1:お子様や親族が合意してくれるか?                      2 : 協力者に融資をする金融機関があるか?

  1の場合

お子様や親族の合意に関しましては、特にお子様が未婚でこれから結婚を控えている場合には慎重に考え、話合わなければなりません。

   2の場合

一般的に日本の金融機関は親族間での住宅ローン融資は行いません。       

何故なのか?以下の理由が挙げられます。

 

*金融機関と保証会社との間で取り交わす保証契約では親族間売買の場合、保証

 適用外だから。

*親族間の売買になると金融機関が融資したお金が住宅取得だけに使われたものな

 のか?とても不透明性がある。例えば事業資金や教育費などに充ててないか

*親族間売買の場合、売買価格が不当に高い、不当に安いという問題がおこりやす

 い

 

このような理由から親族間売買の融資は一般的にはおこないません。しかし、親族間売買でありましても、私たちより融資をおこなう金融機関を紹介することはできます。ご安心ください

②リースバック                                 投資家や不動産会社などにあなたの不動産を売却して、売却した投資家や不動産会社に家賃を払って住み続けるという方法です。将来にわたり買い戻すという契約もできます。     

但)リースバックを行うにあたってはご相談者様様のより深いリースバックに対する理解が必要です。改めてご説明致します。

 

 

任意売却・競売のデメリットまとめ

任意売却のデメリット

:競売に比べると自宅に住める期間が短いこ     とがる。

:信用情報機関への登録

:必ず債権者の同意を得れるわけではない

 

信用情報機関とは、、、?          

金融機関等が個人の信用力を判断するために情報を提供している機関になります

現在日本では3社がこの情報を提供しています。   

1 全国銀行個人信用センター(JBA)                 

  日本信用情報機構    (JICC)                    

3 クレジットインフォメーションセンター(CIC)

住宅ローンの返済滞納があると信用情報機関に登録されます。登録されると約7年間は金融機関等からの融資は受けられなくなります。また新たにクレジットカードを作ることも難しくなります。                      

 尚、信用情報機関の登録は競売であっても登録されます。

ご自分の信用情報は有料ではありますが情報機関に申請すれば教えてくれます

 

競売のデメリット

1 プライバシーがおかされる

2 諸費用が全く考慮されない

3 売却価格が安い

4 全てにおいて強制的

5 引越し費用を自分で捻出しなければならない

 

 

私たちが思う競売の一番のデメリット 

 

競売での売却の場合、そのステージに売主が立つことはありません。あなたが購入し、あなた名義のマイホームですが肝心のあなたはどこにもいません。

一切の権限を剥奪されています。売主の方にとっては裁判所という全くのブラックボックスの中で、何をやっているのかさっぱり解らないまま全てが終了します。

 

想像してみてください? ご自宅がご自分の意思とは別に、全く何をやっているかも解らず、全く知らない人に渡っていくことを。

競売の場合、「始まり」と、「終わり」には通知により明確な日時を把握しますが、   その途中では全く時間軸を失います。

 

この結果、競売で売却された方は第二の人生、新しい生活への心の準備が全くできずに立ち退く方が多数いらっしゃります

覚悟と目標を持って新しい生活を迎えることは大切なことだと思います。        そのためには心の準備が一番大切なことだと思います。

しかし競売というシステム上、心の準備をするということは非常に難しいです。

 

「実感がわかない」という感想をよく耳にします。この言葉が競売というシステムをよく表した言葉だと思います。

納得が全くできない売却だったため、心の整理もつかず、引きずる方が多い気がしてます。

 

任意売却の場合、売主様に一週間に一度くらいのペースで現在の売主様の不動産について、進捗状況をメール、お電話にてお伝えします。

例えば、「木曜日に3件問い合わせがありました。」「内覧希望者がいるので、土曜日にお部屋を見せてもよいですか?」こういったやり取りが多々ありますから 売主様も進捗状況がよくわかります。

 

現在の状況を常に把握しているため、またタイムリーな生の声のやり取りがあるので心の準備や金額によっては安心感が徐々に芽生えてきます。

 

しかし、残念なことではありますが、任意売却であっても競売であっても不動産を手放すことに変わりはありません。

しかし、同じ手放すとしても「納得しているか?否か?」言い方を変えれば

「自分の不動産を自分の手で売却したか?」

「他人の手により強制的に売却されたのか?」

という事が第二の新しい生活に与える影響は少なからず大きいと思います。          

 

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