任意売却失敗例

事例のご紹介

ここでは弊社のお客さまの事例をご紹介します。

私有地の権利者が行方不明

東京町田市のOさん、事業の資金難より金融機関より自宅の差押えになり紹介によりOさんにお会いしたところ「任意売却を行いたい」とのことで早速に着手。

債権者が2金融機関と取引先。少し厄介ではありますが「同意」がないと先には進みません。また、不動産の売買を行う時には「物件の調査」というものを行います。

 

簡単に言えば、土地の広さから始まり、どのくらいの大きさまでの家が建つのか?ライフラインは整っているのか?全面道路の状況?擁壁がある場合、擁壁の状況等、様々な調査を行います。全てがトラブル防止のために。

 

大事と言えば全て大事ですが、中でも重要なのがその物件の全面道路。家の価値というよりは土地の価値は地域(場所)によって変わりますが、この道路も非常に大事です。しかし、この物件この道路に思わぬ落とし穴が、、、

 

位置指定道路と聞いて馴染みのある方は少ないと思います。

日本の法律では「建築物を建てる時はその土地が法律で定められた道路に2M以上接道していなければ建てることができない」という大前提があります。

 

しかし、例えば1000坪の土地に建売住宅を20棟作った場合、全面道路から少しでも奥の土地の家は接道することができません。そもため接道・人や車の往来ができるように、元は道路のない私有地に道路を作り、建築を認めてもらった物が

位置指定道路になります。この位置指定道路は市町村に移管され、その後、市道になることもあれば、その土地の所有者がそのまま権利を持つ場合があります。つまり私道。

 

厄介なのが後者。実はこの物件は公道より位置指定道路を通り三軒の家が並んで建っていますが、この位置指定道路の所有者が行方不明。近所の聞き込み等を行っても、親戚・知人に聞いても消息不明。

 

こういった場合、何が問題か?ガスや上下水道管というものは通常、家の周辺道路の下にもぐっています。こういったライフラインにトラブルがあった時には埋設工事や引込工事等、とにかく道路を掘らないと工事がはじまりません。(掘削承諾)

 

この掘る作業を行うには私道の所有者の許可・承諾が必要になります。その承諾を行う人が今回行方不明であることが判明。こういった場合、買主が「別に気にしないから買うよ」と言われても、売ることはできません。

 

このケース時間に余裕があれば、法的手段・方法はあります。今回のように既に金融機関の「差押え」が入っているケースでは時間が足りません。

 

気になる方は重要事項説明書に道路に関する記載事項を見てください。

42条1項5号と記載されていれば位置指定道路ですが「新築建売」を購入された方はさほどの心配はいりません。古い中古住宅の場合は注意が必要。

 

ps:位置指定道路のトラブル例NO1は 路上駐車。我が物顔で路駐して近所トラブルになる例は非常に多いです。

 

 

相談者と連絡がつかない

夜8時半頃1本の電話が入りました。「もしもし、お宅は住宅ローンの相談する会社ですよね?」

非常にテンションの高い女性の声。「そうですけど、どうしましたか?」

「実は家が競売なって」と話しながらも異常に明るいこの女性。数日後のアポイントを取り

その日は終了しました。数日後にお会いしたこのご夫婦です。

 

神奈川県相模原市在住。夫・妻共に33歳。子供1人。ご主人は自動車整備工、奥様はヘルパー。

残債は2700万円。

 

相談内容・質問内容は「なるべく競売を回避して高く売りたい」ことと「借金が残りそうか?」

また「残った場合の返済について」「自己破産について」でした。

相談・質問内容に違和感は全くなく、誰でも思い・考えるような内容でしたが

気になる点が1点「異常に明るい」。暗すぎるのも説明、話しずらいことも

ありますが、「異常に明るい」場合も危険を感じます。

 

このご夫婦の場合、年齢も比較的若い。通常、私たちは「連絡を聞いてない、それは聞いてない

」ということを避けるためご夫婦の電話番号・メールアドレスは確認しておきます。

家の内覧希望者が出た場合や、販売反響等の連絡を行うために連絡はまめに行います。

 

皆さん、仕事をされているので電話はできるだけ避け、メールで連絡を取るようにしますが

返事をすぐくださる方、なかなか頂けない方。様々です。これはこれで構わないのですが

一番困るのが「連絡が全く取れない」。

 

この連絡が取れなくなる理由の一番は「携帯が止められた」です。また金融機関以外の債権者に自宅に押し寄せられ家にいられなくなった。等々

こういった場合、何度か家には訪ねます。職場まで行くことありません。

 

結局、この若い夫婦は自宅からはいなくなり、どこかに行ってしまいました。どこに行ってしまったのか?なぜ家から逃げしたのか?仕事はどうしたのか?子供の学校等をどうしたか?

全く解りませんが、その後、競売にて落札されたことだけは解っています。

 

深追いしない理由は1点。「折角、買主が見つかっても売買契約の場所に・決済の場所に来るか来ないか解らないからです。購入希望者に非常に迷惑をかける可能性があり責任も持てません。

 

事例のご紹介

ここでは弊社のお客さまの事例をご紹介します。

販売価格の問題

任意売却の場合、最初の最低売出し価格を決めるのは、売主でもなく、不動産会社でもなく、債権者である金融機関が決めます。

貸しているお金(残債務)に照らし合わせ売出し価格を決めるわけですが、競売による差押えが入る前と後では売り出す値段にも差がでます。

まだ競売前ですと「競売より相当早くに回収できる」というメリットが生じるため、値段には柔軟に対応する金融機関も多いと思います。

一方すでに「差押え」に入っていますと「早期回収」のメリットが失われつつあるので、値段の検討をするのは「裁判所から売出し価格」が公表された後になるケースが圧倒的に多い。この後、競売の入札が始まるのは3ヶ月前後。

どちらにしても販売活動が始まるわけですが、どうしても金融機関の決めた販売価格と現状の実勢価格が乖離している場合があります。近隣の相場よりも高い中古住宅として売り出しが始まるわけですが、金融機関が販売期間中で値下げに全く応じず、最後まで売れなかった。こういうことは実際にあります。

 

勿論、金融機関に値下げ交渉・打診を再三行うのですが、希に全く応じない金融機関は存在します。悔しいですが、任意売却の失敗です。

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