ローン名義人と所有名義人

ローン名義人と所有名義人、名義変更

一言で「ローン名義」と言いますが、住宅ローンには「住宅ローン名義人」と「所有名義人」の2つに大きく分かれます。

簡単に言えば「住宅ローン名義人」とは、不動産物件の購入時にお金を借りる「金融機関」と金消契約と呼ばれる「契約」をした人にあたります。

「所有名義人」とはその不動産の所有者であり、登記簿謄本に名前がある人を指します。

どちらも夫又は妻の単独名義の場合もあれば、どちらも夫婦間での共有名義の場合もあります。

この2つの住宅ローンの名義人は一体どんな時に問題が生じるか?大きく分けて以下の3っつになります。

1.何らかの理由により住宅ローンの返済ができなくなった時

2.離婚時

3.財産分与

また、問題が生じる大前提には「住宅ローンの返済中か否か?」ということが大きく左右されてきます。住宅ローンが完済している方はさほど敏感になる必要はないとは思いますが、「まだ住宅ローンの返済中」で上記3っつのどれかに該当する方は注意が必用です。

 

所有名義人

所有名義人の名義が夫婦間のどちらかに100%ある場合の最大のメリットは、単独で不動産売買できる点が大きく上げられます。

例えば夫が全部の持分を持っていれば、妻の同意や署名・押印なく自由にその不動産を有効活用できると言えます。

現実的観点から言えば、「所有名義人」の名義変更は出来ます。

先程、「住宅ローンの返済中か否か?」が大きなポイントになると言いましたが
返済中か?否かにかかわらず、どちらであっても名義人の変更はできます。

但し、名義変更自体は弁護士・司法書士に依頼すればすんなり行えるのですが
「住宅ローン返済中」の場合、あなたに融資した金融機関との契約書の中に
「金融機関への断りもなしに、勝手に名義変更をした場合は一括にて住宅ローンの残債務を返済していただきます」

こういった約定がある場合がほとんどですので注意が必用です。
また、金融機関に「名義変更申請」を行うと、その難易度は非常に高いものになりますので、実際には金融機関に相談等をせず「名義変更」をされている方が非常に多いのが現実です。

責任を取ることは一切できませんが、私の知っている限りでは「勝手に変更したので全額を返済してください」と金融機関より言われた実例を聞いたことがありません。

この「名義変更問題」一体どんな時にデメリットや不利益を受けるのか?少し実例を入れながら考えてみたく思います。

事例のご紹介

ここでは弊社のお客さまの事例をご紹介します。

離婚した夫が他界

離婚時に不動産やお子さんをお持ちの方が最も大事な話合いになるのが以下のことだと思います。

1.その不動産を売却すののか?否か?

2.売却しない場合、どちらがすむのか?

3.売却する場合、残った借金は誰が払うのか?
  どちらかが住む場合、誰が返済中のローンを   払うのか?こういったお金の問題

4.財産分与(養育費用含)

 

Aさん42歳女性。派遣社員。子供2人(中学1年生・小学校5年生)
5年前に離婚したAさん。10年前に神奈川県大和市に戸建住宅購入。
ローン名義人・所有名義人共に夫の単独名義。

 

離婚時に夫婦間だけの「口約束」として、養育費用を月に8万円とローン中の家は妻と子供達が残り、住み続けることになりました。よくあるパターンです。

しかし、数年後この夫が再婚することになりました。再婚をすると元夫も口約束の養育費用8万円を元妻に支払うことができなくなり、半分の4万円に減額になりました。

当初はAさんも「不満」を覚えたそうですが、「あまりもう関わりを持ちたくないし、
子供達とがんばっていこう」と心に決めて、減額に対しては目をつぶったそうです。

 

当時の住宅ローン返済は月に約10万円だったそうです。どうにかローンの滞納等もなく
頑張っていたAさんですが「突然の元夫の死亡」により状況は変わります。

先程も触れましたが、Aさんの場合、「ローン名義人」も「所有名義人」も元夫の単独名義です。離婚後も名義変更は一切行わずに「元夫」は亡くなってしまいました。

さて、このAさんが住んでいた戸建住宅、一体誰が遺産相続するのでしょうか?
これは非常に大きな問題になりますが、基本的には「現在の妻」が相続します。
お子さんには相続権は勿論発生します。しかし、新たな妻にお子さんがいれば
勿論、同じに相続権が発生致します。

考えただけでも面倒な話になるのが、お解りになると思います。

さて、あらかじめ「所有名義人」を変更していれば結果はどうだったでしょうか?

財産分与は離婚より2年間までが家庭裁判所に認める期限です。その後も双方の合意があれば財産分与はできますが、「死亡」となるとそれも行えません。

住宅ローンを金融機関に借入する時には一般的には皆さん「団信」団体信用保険に加入します。

その結果、今回のAさんの場合「住宅ローンの返済が0円」になります。保険により
住宅ローンの残債務がなくなります。

借金、住宅ローンが沢山残っている家ならば、相続も揉めることは少ないですが
元夫が亡くなったことで全て状況は一変します。

ローンがなくなったことは、不幸中の幸いかもしれません。しかし、非常に難しい問題は残します。

 

 

事例のご紹介

ここでは弊社のお客さまの事例をご紹介します。

夫の居場所がわからない

神奈川県横浜市在住Bさん。56歳女性。25年前に横浜市に戸建住宅を購入しましたが、10年以上前から夫とは別居。夫が家を出ていったそうです。

住宅購入時は正社員として、金融機関に勤めていましたが様々な事情により現在は派遣社員として働いていましたが、ご自身の病気・親の病気や介護等が重なり、徐々に住宅ローン返済が厳しくなった結果「競売」になってしまいました。残債務約2000万円。

共有名義により住宅ローンを組み、所有名義は夫が家を出る前に全てBさんに持分を移転したそうです。

「なるべく借金を少なく家を売却したい」というBさんの依頼を受けて任意売却を行ったところ、2400万円で購入したいという購入希望者が現れ、本来なら喜んで頂けるはずだったのですが、、、、

私達が依頼を受けた時の話では「主人の居場所は息子が連絡をたまにとっているので解ります」という話でした。

購入希望者が現れたので、売買契約を急がなければなりませんので「息子さんにお父さんと連絡をとって欲しい」旨を伝えました。

しかし、その後に返ってきた返事は「携帯も変えてしまい、最近引越しをしてしまったみたいです」という回答でした。その後も行方を追いましたが、結局探すことができず競売で落札されてしまった結果になりました。

通常の不動産売買であれば、Bさんの署名・押印があればすんなり売買は行うことができます。つまり、所有名義がBさんに100%あるからです。ローン名義人はBさんと夫ではありますが、通常の売買の場合、夫の署名・押印は必要ありません。

しかし、任意売却の場合には債権者がローン名義人の署名・押印を求められますので注意が必用です。(債権者によります)今回のケースでは夫の署名・押印を用意することができず、非常に悔しい想いをしたケースです。

例えば元夫が収監(刑務所)されていても、任意売却は行えます。その手段・方法はあります。

しかし、準備に時間がかかるので時間的な余裕は必要です。

住宅ローンを返済中の方で、既に「別居」や「離婚」をされている方は、好き・嫌いは二の次にして、元お相手の居場所・連絡先だけは是非承知置き頂きたく思います。

 

事例のご紹介

ここでは弊社のお客さまの事例をご紹介します。

一番多い相談内容

離婚をしたいので又は離婚したから「連帯債務」
「連帯保証人」から自分の名前を消したい・抜けたい」こういった女性からの相談は非常によく受けます。

結論から言いますと「ローン名義人」から自分の名前を消去することは出来ないと思って頂いた方が良いです。

「所有名義人」は上記にあるように可能です。

離婚時には様々な問題が生じます。そんな時に「連帯債務」や「連帯保証人」の重要性やデメリットを深く考えられる人は少ないように思います。しばらくしてからそのデメリットや危険性を考えられると思います。

よくあるトラブルとしては、元相手の方が「ローンの支払いが難しくなってきて、滞納が始まってしまった。又はすでに「支払不能」になっている。こうなると連帯債務、連帯保証人の方は責任をまぬがれなくなり、生活が一変される方もいます。

お互いが傷が浅いうちに解決できれば良いのですが、大体が傷が大きくなってから表面化します。やはり住宅ローン滞納・お金の問題は誰にでも相談しにくいのが一般的です。

繰返しになりますが「ローン名義人」を「離婚、諸事情により辞めたい・抜けたい」ということは「住宅ローンの残債務を完済」する以外、難しいことです。

*離婚後、子供とマイホームに残り暮らしていたが、ある日急に「競売開始決定」を知り、家を出て行くことになりました。借金返済があるので民間の賃貸住宅が借りることができない。

*競売後、借金は残ったが相手はすぐに「自己破産」。今後の生活を考えて、自分も破産するか悩んでいる

*再婚後、住宅ローンの返済請求が金融機関よりきて、再婚相手ともうまくいかなくなった。

*離婚後、住宅ローン残債務の返済を一人で続けてきたが経済問題、仕事の過労等により精神的に追い込まれて、子供に「怒りやすくなった」「どうしても子供に八つ当たりしてしまう」こういう自分が嫌いでさらに落ち込む。

 


 

まとめ

上記に示したように「ローン名義人」の変更は不可能に近いことです。

しかし、すでに「連帯債務」や「連帯保証人」になっている方はどうしたら良いのか?

この答えは「離婚時」にあると思います。

年齢、収入、職業、預金、残債務の額、持家の不動産価値、子供の有無、親の健康状態、病歴、親・友人等の援助 等

各家庭において全く違うので、「家を処分した方がよい」とか「どちらかが住み続けた方がよい」とかは全く一概には言えません。全てケースバイケースになります。

しかし、少なくても現在において「離婚を考えている方」「離婚後、時間がさほど経過していない方」は、リスク・デメリットを念頭に、今後について考えて頂きたく思います。一人で考えられない方はご相談ください。

「離婚」というものはある意味「どちらかが、相手に見切りをつけた」ことを示す結果だと思います。

見切り千両という言葉が昔からありますが、「不動産」も状況次第では見切りが必用になります。しかもタイミングよく。

このタイミングと決断が非常に大事なターニングポイントになります。

オリンピックの陸上競技に「100M走」「マラソン」という競技があります。どちらも人気競技ですが、その競技の性質は全く違います。

住宅ローンをこのどちらかの競技に例えるなら圧倒的に「マラソン」に近いと思います。42.195キロという長い距離、長い時間をかけて完走します。

住宅ローンも25年~35年という長い期間を要して完済します。各家庭その間には様々なドラマがその家庭なりにあるとは思います「楽しいこと・嬉しいこと・苦しいこと・悲しいこと」

しかし、一度「住宅ローン」の返済問題に直面すると、「マラソン」のようなスパンで考えることは出来ずむしろ「100m走」に競技が変わります。

早くゴールに到達する必要があります。しかもマラソンならば多少は脇見をして、景色を見る余裕もあるかもしれませんが、100m走はゴールだけを目で捉える必要があります。

100mという短距離走で一番大事なものはなんでしょうか?大事な事は沢山あるのでしょうが、間違いなく「スタートよくきる」ことが挙げられると思います。

ロケットスタートを切る時に、あまり重いものを着ていたら良いスタートを切ることはできないでしょう。

「スタートを早くきりたい」「ゴールまで早く着きたい」と考えてる方は、是非お電話にて相談ください。

 

 

無料相談フォーム

以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信する」ボタンをクリックしてください。

必須

(例:山田太郎)

必須

(例:example@example.com)

任意

(例:03-0000-0000)

必須

テキストを入力してください

※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

ご相談はこちら

相談無料
秘密厳守を固くお約束いたします

0120-079-009
042-794-7555

メールでのご相談は、24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

お客様専用相談ルーム


住宅ローン専用相談ルーム。
誰にも邪魔されることなく、
ご相談者様と相談員1名による
ご相談になります。

町田市森野1-37-10
Wald137ビル4階
小田急線町田駅東口出口
徒歩1分
横浜線町田駅北口
徒歩6分
 

0120-079-009

ご連絡先はこちら

南東京任意売却相談室

0120-079-009
042-794-7555
住所・アクセス

〒194-0022
東京都町田市森野1-37-10

提携会社

(株)穂波エステート

埼玉支部 代表相談員  西澤大輔

0120-073-250

(株)ライフ・リノベーション

東海地区 代表相談員 室橋雄介

0120-281-660