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金融機関の住宅ローン遅延損害金につきまして、非常に多くの方が勘違いをしている可能性があるので説明致します。
約束の期日までに約束の住宅ローンの支払いが行われなかった場合に発生するのが「住宅ローン遅延損害金」です。
しかし、この遅延損害金はある一定の時期より驚くほどのペナルティー金になっていることをご存じでしょうか?
この一定の時期は、「期限の利益喪失前」と「期限の利益喪失後」に分かれます。
(住宅ローン滞納は4回までが目安)
*期限の利益喪失前(滞納4ヶ月前後)
この時期の遅延損害金の計算方法
例)残債務2,500万円・毎月の返済10万円・ボーナス払無・遅延損害金年利率14.6%(一般的に14%~14.6%)
期限の利益喪失前の場合には毎月の返済金額に対して損害金利がかかります。
100,000円×14.6%÷12ヶ月=1,200円
1ヶ月に1,200円の遅延損害金しか発生しません。
3ヶ月滞納しても3,600円の遅延損害金です。
*4回の滞納を超えると期限の利益喪失・代位弁済が限りなく近くなります。
*期限の利益喪失後
ここからが非常に大事なポイントです。期限の利益を喪失した時期より、遅延損害金は毎月の返済額に遅延損害金がかかるのではなく、残債務額(元本)すべてに対して遅延損害金が発生いたします。
例)残債務2,500万円・毎月の返済10万円・ボーナス払無・遅延損害金年利14.6%
25,000,000円×14.6%÷12=30万4千円
1か月間に30万4千円が遅延損害金として発生いたします。
法律行為に付された始期または終期のことをいいます。例えば債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はありません。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を期限の利益といいます。一般的に、債務者の立場から見れば利益となります。
一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失します。また、ほとんどの金銭貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば、決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払う(全額一括返済)という特約が付されます。住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが、一般的に3ヶ月~6ヶ月返済が遅れると、期限の利益を喪失します。
ここからはもっと簡単に説明します。
「期限の利益」の権利を持っている場合には「分割払い」ができる権利を持っています。これが債務者にとっては「利益」に当たります。
ところが「期限の利益」を失うと、分割払いを行う権利を失うため、「一括返済」が求められます。
金融機関が一括返済を求めるということは、債務の全額返済を求められています。
ですから、「債務の全額に遅延損害金」を求められます。
期限の利益を失う期間については、「その保証会社の考え」によりばらつきがあるため
はっきりとした期間を申しにくいの現実ですが、滞納4回までが目安にはなります。
但し気を付けなければならないのが、滞納3回を超えると「個人信用情報」に傷がつくことが一般的です。
また、期限の利益喪失後は、保証会社・サービサーによる代位弁済が数日で行われます。
上記資料はすでに競売開始決定がなされた方の資料になります。残債務約4,300万円、遅延損害金が平成30年12月21日~平成31年6月30日迄の約半年間で3,198,074円、約320万円。1日あたり 1万7千円となっています。1か月50万円以上。
残債務が上記金額の半分、2,150万円でも半年間で単純計算により160万円、1日あたり9,000円、1か月30万円前後の遅延損害金が現実に発生することになります。
上記資料③の部分「担保不動産競売申立事件に係る諸費用」1,184,306円とあります。このお金は競売を執り行う裁判所への諸費用です。約120万円という費用がかかります。
一般的に「期限の利益」を喪失してから、競売が終了するまでに1年前後(各裁判所の混雑により変化)という期間は覚悟・必要とします。
この間、上記例のように遅延損害金と競売諸費用が発生致します。
任意売却であっても競売であっても期限の利益喪失までの約6か月間の遅延損害金は同じです。しかし、任意売却の場合、期限の利益喪失直後より売却を開始するため、早期売却の可能性を充分に残します。つまり余分な遅延損害金を回避できる可能性を持ちます。
また、予め保証会社に「任意売却」を行う旨を伝えておけば、「競売申立て」を見送り売却の過程を見て判断することもあります。つまり予納金(裁判所への競売経費)を支払うことも防げます。
すでに競売になっている方や、これから競売になりそうという方に本当によく考えて頂きたく思います。
「任意売却」は無料で行え、「残債の完済や減額が望めること」や「短期間で売却できたことによる、時間的なメリットを享受することにより遅延損害金・予納金といった
無駄な費用を抑えることが可能になります。是非ご相談ください。
競売は精神的苦痛も非常に大きな負担がかかります。
*期限の利益喪失日につきましては、内容証明郵便にて送達されます。
また、期限の利益喪失期間に(4~6か月等)幅がある理由として、金融機関が保証会社に請求を行い履行される代位弁済の時期にばらつきがあります。滞納4か月で代位弁済の請求を承認する保証会社もあれば、6か月経過後でなければ代位弁済の請求を認めない保証会社もあります。
また金融機関が再三において「支払督促、請求」を行う理由には
1郵便送達により時効停止を行う(請求・承認)
2保証会社に対して「債務者の管理を怠っていない」という履歴を残すため
(金融機関が債務者に対して管理・注意義務を怠った場合、保証会社より代位弁済を受けられない可能性があります)
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