住宅ローン遅延損害金について

高額な遅延損害金

 

金融機関の住宅ローン遅延損害金につきまして、非常に多くの方が勘違いをしている可能性があるので説明致します。

約束の期日までに約束の住宅ローンの支払いが行われなかった場合に発生するのが「住宅ローン遅延損害金」です。

しかし、この遅延損害金はある一定の時期より驚くほどのペナルティー金になっていることをご存じでしょうか?

この一定の時期は、「代位弁済前」と「代位弁済後」に分かれます。

代位弁済とは、住宅ローンを連続して数回(3回~6回)滞納した場合、あなたに住宅ローンの融資を行った金融機関があなたからの返済を諦め、保証会社より残債務の請求を行う手段です。
この後、必ず「競売」になります。

(住宅ローンを滞納した事実は消えませんが、滞納は連続2度迄が引返せる基準です)

 

*代位弁済前(滞納1~3ヶ月前後)

この時期の遅延損害金の計算方法

例)残債務2,500万円・毎月の返済10万円・ボーナス払無・遅延損害金年利率14.6%(一般的に14%~14.6%)

代位弁済・期限の利益喪失前の場合には毎月の返済金額に対して損害金利がかかります。

100,000円×14.6%÷12ヶ月=1,200円

1ヶ月に1,200円の遅延損害金しか発生しません。

3ヶ月滞納しても3,600円の遅延損害金です

 

*代位弁済後

ここからが非常に大事なポイントです。代位弁済が確定した時期より、遅延損害金は毎月の返済額に遅延損害金がかかるのではなく、残債務額(元本)すべてに対して遅延損害金が発生いたします。

例)残債務2,500万円・毎月の返済10万円・ボーナス払無・遅延損害金年利14.6%

25,000,000円×14.6%÷12=30万4千円

1か月間に30万4千円が遅延損害金として発生いたします。

この金額は税込年収400万円前後の方の給料がそっくりそのまま遅延損害金に回る金額です。

 

 

東京・神奈川県の裁判所の場合「競売開始決定通知」が手元に届いてから大体7か月前後で自宅が売却されます

この保証会社は遅延損害利率14パーセント

これでもまだ競売を選択しますか?

上記資料はすでに競売開始決定がなされた方の資料になります。残債務約4,300万円、遅延損害金が平成30年12月21日~平成31年6月30日迄の約半年間で3,198,074円、約320万円。1日あたり 1万7千円となっています。1か月50万円以上。

残債務が上記金額の半分、2,150万円でも半年間で単純計算により160万円、1日あたり9,000円、1か月30万円前後の遅延損害金が現実に発生することになります。

担保不動産競売申立予納金

上記資料③の部分「担保不動産競売申立事件に係る諸費用」1,184,306円とあります。このお金は競売を執り行う裁判所への諸費用です。約120万円という費用がかかります。

競売期間は思いのほか長い

一般的に「期限の利益」を喪失してから、競売が終了するまでに1年前後(各裁判所の混雑により変化)という期間は覚悟・必要とします。

この間、上記例のように遅延損害金と競売諸費用が発生致します。

任意売却であっても競売であっても期限の利益喪失までの約6か月間の遅延損害金は同じです。  しかし、任意売却の場合、期限の利益喪失直後より売却を開始するため、早期売却の可能性を充分に残します。つまり余分な遅延損害金を回避できる可能性を持ちます。

また、予め保証会社に「任意売却」を行う旨を伝えておけば、6か月間は競売申立てを行うことは一般的にはありません。つまり予納金(裁判所への競売経費)を支払うことも防げます。

競売をすでに迎えられている方

全てが裁判所のスケジュールの基にコントロールされ、コントロールの基、その代償だけをあなただけが負担することになります。(競売の期間が短ければ遅延損害金も本来は少なくすむのですが)

すでに競売になっている方や、これから競売になりそうという方に本当によく考えて頂きたく思います。

競売は精神的苦痛も非常に大きな負担がかかります。

*期限の利益喪失日につきましては、内容証明郵便にて送達されます。
また、期限の利益喪失期間に(3~6か月等)幅がある理由として、金融機関が保証会社に請求を行い履行される代位弁済の時期にばらつきがあります。滞納4か月で代位弁済の請求を承認する保証会社もあれば、6か月経過後でなければ代位弁済の請求を認めない保証会社もあります。

また金融機関が再三において「支払督促、請求」を行う理由には

1郵便送達により時効停止を行う(請求・承認)

2保証会社に対して「債務者の管理を怠っていない」という履歴を残すため

(金融機関が債務者に対して管理・注意義務を怠った場合、保証会社より代位弁済を受けられない可能性があります)

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