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どうして早く相談して欲しいのか？
そもそも売却する必要が無かった
任意売却や競売という話以前に、そもそも売却する必要のなかったご相談者様が現実にはいます。早い段階でご相談頂き、早い段階で金融機関と交渉できていたなら又は弁護士等の士業と対策を練っていたなら、、
売却を回避できたと思われる方は相当数います。「お金がない」「支払いができない」だから全て終わりではありません。金融機関においても、民法上においても「住宅を残す救済措置」が全くないわけではありません。
問題は「住宅相談」に足を運んだ「不動産業者」がそういった知識があるのか？否か？ あるいは、知っていても利益のために「売却」以外には進めないのか？
こういった不利益を防ぐためには、早期に何社かの不動産業者に相談に行くことをオススメします。目安としては２～３社。（これ以上は必要ありません。逆に好き勝手なことを言われ混乱しますし、 何社も相談に行く相談者には非常に無責任な発言を行う不動産業者もあります）
債権者に同意を頂く時間の確保
任意売却は債権者全員の同意が必要です。一人でも同意を頂けない場合は任意売却は行なうことができません。
すんなり同意を頂けるならよいのですが、現実的にはそう簡単なことではありません。
近年、公債権者である市役所等の対応は厳しいものへと変化しています。
時間に限りのある任意売却ですので、債権者との交渉時間にも余裕が欲しいのは現場レベルでの本音です。
また任意売却予定の不動産に賃借人がいる場合も賃借人の同意が必要です。中には高額な引越し代金を要求してくる賃借人もいますので時間は必要です
差押えの回避
市役所等に差押えをされていても交渉により任意売却は行えます。
しかし、差押えがない方がやはり売却へのスピードはアップできます。早く売出すことができます。
早く相談して頂くと差押えされないように準備することもできます。
繰り返しになりますが、近年の公債権者の対応は非常に厳しい者へと変化しています。S県S市だとかなり厳しい、K県Y市も厳しいなど市町村によっては全額納付以外全く対応しない、話合いの席にすら着かない市町村もあります。
売出し価格が冒険できる
ご相談者様の希望により折込みチラシは配布いたしません。近年、住宅購買層の新聞購読離れのため影響はありません
「できればなるべく高く売りたい」こう思うのは誰でも当然のことです。ご自分の不動産を安く売りたいと思う人はおそらくいないと思います。
実際には売出し価格の最低基準額は債権者である金融機関が決めます。
その金融機関の最低基準額より高い値段であれば問題はありません。
相談が早期ですと金融機関は当面、任意売却一本での売却方針でいくことが多いです。逆に時間が経過していると任意売却と競売の両方で売却していきます。またもっと時間が経過していますと競売一本、任意売却は認めないということになります。
時間に余裕(競売までにの時間の余裕)がありますと、売出し価格を冒険することができます。「市場より数百万円高いけど、様子を見てみよう」といった具合です。値段というのはあくまでも「市場」が決めます。購入希望者が決めますので市場に物件を出してみないと解りません。ですから冒険する価値はあります。
将来的に不安のある方
「現在は滞納もしていない」が将来的には不安がある。｢現在、子供が○○なので、1年後に離婚する。」こういったご相談者の方もいらっしゃります。
住宅ローンの返済に困った時に、一番の問題は｢売却しても借金が残る」ことです。
売却して借金さえ残らなければ、傷も浅く済みます。理想を言えば、｢借金の残らない金額で売却する」ことです。
理屈的には簡単なことですが、現実的には難しいことです。日本の中古住宅市場上、住宅の値段が落ちる早さと、借入れしている金利・元金返済のスピードとのバランスが悪いからです。結果的に借金の額と売却額が乖離してしまいます。
もう一点、販売期間が短いことがあります。住宅ローンの問題を抱えて、すぐに対処できる方は非常に少数です。仕方がないことだとは思いますが、販売期間に時間をとれることはやはり有利であり、売却価格やご相談者様の今後の生活にも影響を与えます。
しかし、「まだ、滞納はしていないが将来的に不安な方」または「一年後離婚をする」こういった方には時間的余裕があります。
つまり、販売期間を長く取れるために、価格が冒険できます。大冒険もできます。 借金の残らない売出価格で一度市場に投げてみるべきです。
(例えば、市場価格、相場では2000万円前後だけど、借金が2700万円あるから、売出し価格は2700万円で売り出し、市場の反応、様子を見てみる。)
是非、早期ご相談頂きたく思います。チャレンジの価値は充分にあります。
(市場に出して購入希望者が現れても、売りたくない、まだ売らなくてもローンを払える場合は売らなければいいだけです。諸費用は一切かかりません。）
奥様、ご主人様に内緒のチャレンジである可能性があることも重々承知しています。 ご希望があれば、内々に売却活動を致します。
東京都下の住宅で、、
所在：東京都下
家族：男性1人
残債：2700万
売却：2600万
鈴木さん(仮名)40代 独身 設備工事会社勤務。鈴木さんは5年前までは奥様、お子様2人の4人で生活されていましたが、離婚されてから購入されたマイホームに一人暮らし。
「もう、一人でいても広すぎるし、ローン払っていくのも嫌になったから売却したい」という相談内容でした。
鈴木さんの場合、まだ住宅ローンの支払能力はありましたが、「毎年給料は落ちている」という不安と、やはり1人残されたマイホームにいる寂しさがあったように思います。
築14年 残債務2700万円 市場価格2000万円前後 売出し価格2700万円
早速、売却活動に入りましたが、当初から売出し価格を初めとして、不安が多数ある物件でした。まずは立地です。電車はおろか、駅までのバスも本数が1時間に2本と少ない。また、そのバス停までも徒歩１４分と遠い。
何よりも、住居1階部分の状態が悪い。リビングは、いわゆるゴミ屋敷です。システムキッチンは油だらけ、バスルームはカビだらけ。一体何年掃除をしていないのか？
初めて私たちが内覧をした日に「これでは絶対に売れません。必ず入念に掃除をしてください。」と強くお願いしたことを覚えています。その約束は最後まで守ってもらえませんでしたが、、
初めての購入希望者を内覧に入れた時も少しだけ改善はみられましたが、あまりの汚さに｢私、たばこの臭いが嫌いなのでもう結構です」内覧3分で終了。
それから3ヶ月後に20代のご夫婦が内覧されました。お子様はいません。ご夫婦で自営業していました。革製品を扱う職人さんです。
口数の少ないご夫婦でしたが、意外な一言｢今度、リホーム会社と一緒にもう一回見てもよいですか？」
（結論）
この若いご夫婦はこの物件の立地が非常に気に入って頂きほぼ満額での購入となりました。寂しいと言えば寂しい立地ですが、プライバシーが守られる環境であること、物件には裏山と小川がありました。有名な鳥がよく訪れる山らしいです。また物件の2階は全く使用されていなかったこともあり状態は非常に良い状態でした。
特殊事例ではありますが、「私たちは2700万円では絶対に売れない」と思 っていたのと、毎回内覧前に私たちが清掃を行ない手間がかかったことで鮮明 に覚えている事例です。
この事例は物件の立地、購入希望者の希望又は購入希望者のライフスタイルがたまたま一致したにすぎませんが、改めて「絶対に売れない」の｢絶対」が無いことを 気づかされた事案でした。
当初から若いご夫婦でありましたので、購入に向けて気持ちの確認作業を繰り返してきましたが、購入後も｢満足している」との話でした。
まとめ
住宅ローンでお悩みの方で、ご自分の不動産価値・またはご自分の不動産がいくらで売れるのか？を現実的な肌感覚で理解している方は少ないでしょう。
「ネット上の査定サイトで調べてみた」｢不動産業者100社も加盟しているサイトです」こういった意見をよく耳にします。残念ながら意味がありません。査定はあくまでも査定であり、 実際の売却額は市場に出して初めて解ることです。(価格は一般市場が決めます）
最も大事なことは、査定サイトの回答や最寄りの不動産業者の回答に、あなた自身がさほどの現実感が湧かないことです。おそらく半信半疑なのではないでしょうか？ その査定額が高額査定であれ、低額査定であっても。
｢大体このくらいなのかな」
「でも、もしかしたらもっと高く売れるんじゃない？」
｢他の不動産業者ならもっと高いかも」
内心ではこういった気持ちがあるのではないでしょうか。 しかし、実はこの気持ちがあなたの行動を束縛していきます。
実際に市場にご自分の不動産を売出してみて、その市場の反応を生で体験できたなら、 その市場金額に、あなた自身が敏感な反応を示します。 何よりの真実です。 「購入希望者が購入希望額」を提示した時の数字こそが明確な数字であり、あなたが真剣に取組み考える数字になります。
徐々に不動産業者の査定額などよりは信頼に値する数字になります。 信頼・納得ができれば、行動は変化いたします。
実際の明確な数字を知るということは意外なほどパワーを与えるものです。
具体的な数字を納得した形で把握できますと、行動も具体的になります。「このくらいの値段で売れるなら生活費を抑え、車も処分してしまい完済を目指そう」、「現在、この値段で今後、値段の下落を考えたら､今後２０年も住宅ローンの支払いできない、また気持ちもない。売却したい」等々。
今年24年目を迎える当社でありますが、明確な数字、明確な目標を持った元相談者の方々が驚くようなパワーで返済はおろか、困難を成功に切り替えている方を何人も見ています。
残念ながら、｢マイホームを手放す」ことが現在のご事情から考えて最善の選択肢である方もいます。しかし、そういった方でありましても、｢新しい生活のために、具体的な数字を早く認識することで、具体的な行動に変化できます」
早くご相談頂きたい＝明確な数字を認識することで、初めてスタートラインに立てる
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