住宅ローン滞納からの金融機関の対応

住宅ローンの滞納がはじまると、、、

様々な理由により住宅ローンの支払いが困難になり、ついには住宅ローン支払いの滞納がはじまってしまった。

こうゆうケースの場合、翌月に2ヶ月分の住宅ローンが用意できるかが非常に大切なポイントになります。

解るとは思いますが、その後は雪だるま式に返済額は膨らむ一方だからです。返済が困難になる一方です。

滞納が始まってからの金融機関の対応は一体どんなものか?を少し見てみたいと思います。

滞納1ヶ月~3ヶ月

滞納が始まり1ヶ月未満の場合、金融機関の対応はさほど厳しいものはありません(金融機関により様々ですが)最初はご連絡といった形です。「返済の確認がとれません、ご入金ください」程度です。

対応が厳しく変化してくるのは1ヶ月を超えてからになります。このあたりから、債権者より督促状という書類が届くようになります。また金融機関より電話で直接に支払いの催促をされることもあります。

 

督促状の内容ですが、どの金融機関も

「このまま住宅ローンの支払いが滞ると住宅ローンの借入れ元金と遅延損害金を一括にて

支払ってもらうようになります」こういった内容です。

「また○月○日延滞している合計金額と遅延損害金を入金してください」

といったような期限指定をされています。お支払いできるならこの期日を超えては絶対にいけません

この後、金融機関の対応は明らかに変わります。

督促状と催告書は一見、似たような書類に見ますが、実は重みという点では全く違います。

 

3ヶ月~6ヶ月  催告書

何度か来た督促状の指示に従わないと催告書通知が届きます。これが期限の利益喪失予告通知。

「住宅ローンの分割返済を行うことを認めません」

というものが期限の利益の喪失になります。

逆を言えば「住宅ローンの残債務をすべて一括返済してください」ということです。

ここは非常に大事なポイントですのもう一回言いますが

催告書ならびに期限の利益喪失予告通知書が送達されると、今までのように分割払いに戻すことが極めて難しくなります。これは今まで延滞している住宅ローンのお金を全額返済しても難しくなります。(保証会社の考えに左右されます)

分割払いの権利を確実に維持できるのは督促状までです。(金融機関や債務者、債務状況にもよります)とても大事な点ですので注意してください。

代位弁済

 

最後通告の期日までに指定された金額の支払いが出来なかった場合、滞納した債務者の代わりに保証会社が金融機関に債務の全額、住宅ローン全ての残債務を支払います。この支払いを代位弁済と言います。

代位弁済が行われますと、全ての債権が金融機関から保証会社に移行します。今後、保証会社が代位弁済した金額の一括返済を保証会社より求められることになります。

一括返済などできるわけもなく、この後、競売開始決定通知が届きます。

*代位弁済につきましては金融機関の請求により代位弁済を実行する時期が保証会社の考え方等にばらつきがあるため その実行時期にも「ばらつき」が生じます。

選択の時

「住宅ローンの残債務を一括返済」こんなことが出来る方はそうそういるものではありません。

流れを見てきてお解りの通り督促状止まりで手を打たないと、後は一括返済の請求にかわります。

先ほども書きましたが、「期限の利益喪失予告通知書」が届くとほぼ毎月の分割払いには応じない可能性が高くなります。

現実的にはこの時点で競売を覚悟する時です。滞納してから4ヶ月~6ヶ月という時点で

競売になる覚悟が必要になります。

言い方を変えれば滞納4ヶ月~6ヶ月の時に、競売を選択するのか任意売却を選択するのかを

決めるタイミングではあります。

この滞納4ヶ月~6ヶ月の時に任意売却を選択する最大のメリットは競売にされずに任意売却1本ででの販売活動が認められやすいことです。

任意売却での最大のメリットは、、、

1.競売と違い近所に知られない

2.競売の費用をはらわなくていい(60万~100万前後)

3.競売より高く売却できる

4.時間的にも短くすむ   等々。

 

意外かもしれませんが、1の近所に知られないで済む というメリットは非常に大きく

競売になると、訪問者やご近所の目に耐えきれず、早々に自宅を退去してしまう方は多いです。

気持ちは解りますが、任意売却中、競売中はローンの返済は全くありません。家賃がないのです。

ここで少しでもお金を貯める時期ではありますが、早々に退去してしまうと家賃が発生してしまうので、それが残念ながらできません。

これは非常に大事なことです。競売であっても早々に退去などする必要は全くありません。

このタイミングでお金を少しでも残してください。

 

わずか4ヶ月から6ヶ月の滞納で「家を失う」ということを受け入れるのは非常に難しいことだと思います。しかし、現実は現実であり金融機関の対応は非常に事務的なものです。

金融機関の本音

1.金融機関は任意売却を望んでいるのか?

金融機関は任意売却を望みます。彼らの本音は「少しでも債権回収に協力して欲しい」と思っています。この協力は後々、残債務の返済条件等の話合いに生きる可能性を残します。残債務の中には通常の残債務と遅延損害金が合わせた額が残ります。非常に遅延損害金が高額になっている可能性がありますので、何事にも金融機関には協力した方が得策です。               *遅延損害金につきましては当ホームページ上の「住宅ローン遅延損害金について」参照               

2.残債務について実は自己破産での処理を望んでる

金融機関にとって残債務は「無担保債権」です。ある意味大きく回収できるものを抑えているわけではありません。金融機関としてこういった不安定な状態を長期間維持するよりは経理上、人件費上、債務者に自己破産を行ってもらい、「損失を確定させたい」という気持ちがあります。損失を確定させた後に少しでも回収ができれば帳簿上では「利益」に転じます。

 

まとめ

1.「マイホームの売却などは考えられない。」と強く思う方は、「住宅ローン滞納前」に金融    機関にご相談ください。「リスケジュール」を含んだ様々な話合いになると思います。

  リスケジュールを金融機関が実施する期間は平均6ヶ月~1年です。             デメリットは金利アップを条件とされることが多い。

2.税金の滞納額が大きい方は「売却」を視野に入れる必要はあります。(目安100万円以上)  公債権者(役所等)より給料差押えが実行された場合、会社と金融機関に連絡が公債権者よ   り入ります。この差押えにより「期限の利益喪失」が生じる可能性があります。

  住宅ローン滞納前にご相談頂きますと、税金全額返済計画が非常に行いやすいです。     (当社相談者が過去に最高額として1年間で400万円の税金を返済した例もあります)

3.すでに滞納期間が3ヶ月~6ヶ月を経過している方は、金融機関に相談に行くと同時に当社   に是非ご相談下さい。現実的な数字と照らし合わせ今後の選択にお役に立てると思います。

  税金の滞納がある方は尚更、相談していただくメリットは多い筈です。

 

無料相談フォーム

以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信する」ボタンをクリックしてください。

必須

(例:山田太郎)

必須

(例:sample@yamadahp.jp)

任意

(例:03-0000-0000)

必須

テキストを入力してください

※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

送信先アドレス:info@ninbainanto.jp

ご相談はこちら

相談無料
秘密厳守を固くお約束いたします

0120-079-009
042-794-7555

メールでのご相談は、24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

お客様専用相談ルーム


住宅ローン専用相談ルーム。
誰にも邪魔されることなく、
ご相談者様と相談員1名による
ご相談になります。

町田市森野1-37-10
Wald137ビル4階
小田急線町田駅東口出口
徒歩1分
横浜線町田駅北口
徒歩6分
 

0120-079-009

ご連絡先はこちら

南東京任意売却相談室

0120-079-009
042-794-7555
住所・アクセス

〒194-0022
東京都町田市森野1-37-10

提携会社

(株)穂波エステート

埼玉支部 代表相談員  西澤大輔

0120-073-250

(株)ライフ・リノベーション

東海地区 代表相談員 室橋雄介

0120-281-660