親子間売買を検討している方への注意点

１、　愛着のあるご自宅から離れたくはない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２、　体の不自由な親が近くに住んでいる、介護をしている親が近くに住んでいる　　　　　　　３、　高齢が理由により賃貸住宅を借りるのが難しい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４、　子供が通学している学校を変更したくはない                                                                ５、　店舗付住宅等で自宅でご商売をされていてお店の場所を移したくない。

様々な理由により「自宅に住み続けたい」というご希望を叶えることが可能になる手法の１つです。

一般的には「親子間」で不動産売買を行うことによって債権者である金融機関に残債務を支払い抵当権を外してもらいます。

一番のデメリットは通常の金融機関よりも貸付金利が高いことです。しかし、最近では途中から「借り換え」を行うことによってこのデメリットも緩和されてきました。

住宅ローンの借入ができる年齢を考えた場合に、通常の「親子間売買」は「子供が親を助ける」という形が一般的です。（逆の場合も勿論あります）

リースバックという言葉も知名度を増してきましたが、

現実的に実利、メリットが多いのは「親子間売買」以外にはありません。

理由は単純に親子間の場合は「利益」ではないからです。

通常、投資家や不動産業者が入る「リースバック」には

一般的には相談者の方のメリットは希薄です。

当然のことながら不動産会社や投資家は利益最優先です。

儲けるためにリースバックという形で投資を行います

しかし、「親子間」ではそういった発想がないことが誰にでも解るとは思います。

また、利益が出ても、自分の子供ですから惜しくはないでしょう。

唯一、実利のある親子間売買ですから、慎重に手続きを進めて欲しいと思います。

親子間売買の場合、（親族間含）誰でも思うことに「息子や娘に不動産を売却するのだから、負担がかからないよう、なるべく安く売りたい」こう思うのは親・親族ならば当然のことだと思います。しかし残念ながら税務署にこの考えは通用いたしません。

親子間(親族間）で不動産の移転登記が行われる場合には以下３つの形で通常行われます。
１．相続　２．売買　３．贈与

ここで親子間(親族）売買で問題になるのが「贈与」です。一般的な「贈与」の場合「土地を無償であげる」「金銭を無償であげる」等、贈与者（渡す方）には「渡す意思」、受贈者（もらう方）には「もらう」という明確な意思が存在し、またこの双方の同意があって初めて「贈与」という形が成立します。

しかし、「親子間・親族間売買」の場合、売買であるが故に当事者に贈与の意識は全くないと思いますが、「みなし贈与」という判断を税務署が執った場合「贈与税の対象」になります。

例えば、相場価格、市場価格において4000万円の不動産をご子息に2000万円で売却したとします。この場合、税務署が市場価格より2000万円安い差額について「みなし贈与」という判断を下す場合があります。つまり2000万円に対して贈与税がかかります。

注意が必要なのは「税務署は数字だけを見ています」つまり親子間売買とは当初は知りません。調査を重ねていくうちに「親子間売買」と知りますが、知れば尚更調査は厳しいものへと変化します。税務署が「みなし贈与」に厳しい理由の１つに「相続税対策」の抜け道に使われることを危惧しています。結論から言えば「親子間売買」であっても相場・市場価格に準じた売買でなければいけません。売買価格は非常に重要です。

みなし贈与と判断された場合、贈与額は高額かつ受贈者が一括現金にて納めることになります。
税務署が「みなし贈与」と判断する基準については税務署員でなければわかりませんが、売買金額が「相続税評価額（路線価）時価の80％に満たない場合」が１つの判断基準だと思われます。
 

親子間売買の親子の定義・範囲は解りやすいのですが、「親族間売買」の親族ってどこからどこまでの範囲なの？と疑問に持つ方もいると思います。

正直に申しまして、税務署が「親族間」の明確な範囲を発表していません。

民法７２５条　次に掲げる物は、親族とする。

①六親等内の血族

②配偶者

③三親等内の姻族

上記内容が民法で定めらた親族の範囲になりますので、税務署も基本的には民法の解釈に準ずるはずです。しかし、「税金逃れ」を最も嫌う税務署にとって、これは「税金対策」だと判断されると、みなし贈与として税金を納めるケースがあります。一番多いのが「離婚した妻との不動産売買」「離婚した夫との不動産売買」です。戸籍上は離婚をしているのですから「親族」ではなく他人です。しかし、場合により「親族間売買」と税務署に判断された場合には「みなし贈与」の対象になります。

金融機関が親子間（親族間）売買に融資を行いたくない理由は以下の通りです。
１．保証会社が金融機関と保証契約を行わない。
２．売買価格が不透明
３．融資したお金の使途（使い道）が不透明

親子間（親族間）売買で購入希望者が融資を受ける場合には、金融機関より重要事項説明書（不動産売買契約書）の提出が求められます。一般的には不動産会社の宅地建物取引士より説明を受ける書類ですので、購入希望者が融資を受ける場合には、不動産会社を介した契約を結ぶことが必須条件になります。また金融機関もそれを望みます。一般的な取引を望みます。

逆に融資を必要とせず、現金等で売買が行える方は必ずしも不動産会社を介する必要はありません。売主・買主の同意があれば、不動産契約書や重要事項説明書がなくても問題はありません。しかし、税務署も金融機関も普通の売買契約を願っています。形、形式に拘りがありますので、一般的な不動産会社を介した不動産取引を行った方が、安定した親子間売買が行えると思います。

譲渡所得をご存じでしょうか？簡単に言えば、住宅を購入した金額より住宅を売却した金額の方が高額だった。つまり売却することにより「利益」が出た場合に、譲渡所得として一定の税金を支払います。

最初に申しますが、この税金は大抵の方が払う必要がない税金だと思って下さい。住宅購入時よりも３０００万円以上、自宅が値上がりしている方は関係があります。

居住用財産３０００万円特別控除適用条件

１．現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

２．転居してから３年後の12月３１日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

３．災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合。

４．転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合。

と難しいことが書いてありますが、大事なポイントは居住用ということです。一般的な不動産売買の場合では適用されます。しかし、この居住用財産特別控除は親族間への譲渡は適用外になります。
要するに「親子間売買」「親族間売買」では適用外になりますので注意が必要です。

この税金を払う可能性があるとしたなら

１．非常に昔、相当以前に不動産を購入している

２．相当以前に購入した東京都内の一等地

＊相当以前に購入して「いくらで買ったか解らない？」「取得費用が全くわからない」という方　　もいます。解らない場合には解らない人用の計算式があります。詳しくは税務署・税理士にお　　尋ねください

この度、同団体が交渉の末、私たち組織（全任協）が窓口に立って「親子間売買」を行った場合、

某銀行の協力により通常のローン利用に対し年利マイナス0.2％・事務手数料マイナス0.4％の優遇金利が適用されることになりました。詳しくはお問い合わせください。(平成29年12月より)

フリーダイヤル：0120－079－009　　南東京任意売却相談室　　担当　河本