競売の流れ

                担保不動産競売開始決定通知

1~3ヶ月

                  現況調査

2~4ヶ月

                 期間入札通知

期間入札通知~期間入札開始まで約2ヶ月

                裁判所で物件の公開

                 期間入札開始

1週間

                   開札

3日前後

                 売却許可決定

40日前後

               代金納付・明渡し

競売開始決定~現況調査

 

住宅ローンの滞納が約6ヶ月前後続くと、保証会社が当初の窓口である金融機関に代位弁済します。その後、保証会社が裁判所に競売の申立てをし裁判所より「担保不動産競売決定通知」が送付されます。

この決定通知が届いた約1~3ヶ月以内に裁判所の執行官・不動産鑑定士による「現況調査」が行われます。競売の対象となる不動産を調査します。間取りや、外装。内装。付近の道路などの写真を撮っていきます。

この調査の後、3点セットに必要な「評価書」「現況調査報告書」の作成に入ります。

この現況調査は民事執行法で定められている調査なので拒否することはできません(拒否権が無)。執行官の権限は大きく、ドアをあけることを拒否しても、鍵屋さんをよんで、鍵を開け、入室することが法律で認められていますので、指示には従うべきです。

*民事執行法57条2項 

執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立入り、又は債務者もしくはその不動産を占有する第三者に対し、質問し、もしくは文書の提示を求めることができる。

*民事執行法57条3項

執行官は、前項の規定により不動産に立入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。

競売開始決定~期間入札通知

競売開始決定より3~6ヶ月前後に「期間入札通知」が送付されてきます。

この通知書には「入札の日時」が記載されています。 入札の期間・開札期日・行う場所・売却決定期日・売却基準価額等。

また、任意売却を行うことを検討中の方は、現実的には、この「期間入札通知」が届く前後が最後のチャンスです。

 

期間入札

期間入札の期間は、概ね1週間です。(裁判所ごとに違います)。入札には保証金(売却基準価額の20%)、住民票(法人・資格証明)、認印が必要です。

必要な保証金・住民票をそろえ、入札書に入札価格を記入し裁判所の執行官室に提出すれば、誰でも入札できます。

開札

入札期間の終了した翌日が開札日になります。当然のことながら一番高い金額を入れた方が「最高価額買受申出人」になります。

入札者上位4名の名前と入札金額が公表されます。

開札後、裁判所の売却許可決定と代金納付を経て、所有権が移転します。

不服のある関係者は1週間以内に「執行抗告」を行うことができます。執行抗告とは裁判所に対する異議申し立てのことになります。

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