マンション管理費用の滞納について

マンション管理費用の延滞が続いた場合の流れ

           

            管理会社による支払いの督促

          管理組合の理事会が滞納者と話し合う

支払いを求める内容証明郵便を送付

簡易裁判所に支払督促の申立て

地方裁判所に強制執行の申立て

競売の落札者より滞納を回収

マンション管理費用滞納と管理組合

戸建て住宅とは異なり、毎月一定の「管理費用」と「修繕積立金」が課せられるのがマンションです。この費用は住宅ローンが完済した後も終わることはありません。

マンションの構成は占有部分と共有部分に区別されますが、主に共有部分の維持・管理・運営の費用を各区分所有者の共有部分の共有持分に応じて算出されています。

各区分所有者が共同で使う部分ですので、管理費・修繕積立金の滞納が続く区分所有者が出ると、設備の維持管理・修繕に支障をきたしたり、毎月支払ってる区分所有者より苦情が出るため管理組合も対処に動きます。

一般的に、管理組合は管理費用の徴収業務を管理会社に委託していますが、マンション標準管理規約では、管理会社は6ヶ月間は滞納者に対して管理費等の支払いを督促しますが、その後の措置はマンション管理組合の理事会へと移行します。

その後、管理組合の理事会によって対応を協議することになりますが、あまりにも滞納額が大きい場合や、あまりにも悪質な滞納者の場合は法的手段を検討することになるでしょう。

また、理事会といっても大多数の場合は同じマンションに住んでいる区分所有者です。共有部分などで顔を合わせてお互いが嫌な思いをする可能性もあります。

 

 

 

管理組合が取る最終手段

理事会と滞納者による話合いによる解決が理想ではありますが、話合いでは解決の糸口が見つからない場合には最終措置として法的措置を選択せざるを得ません。

民法では、管理費の滞納は支払期限から5年で時効になるからです。ですから時効が迫ると滞納者に対して内容証明郵便を出し「支払いの請求」をし、6ヶ月間時効の進行を止め、次の措置である簡易裁判所に「支払督促」申立てに備えます。

この後、改善が見られなく、マンション住人の共同生活の維持が困難な場合「区分所有法59条」に従い強制的に滞納者の区分所有権を競売により奪うことが認められています。

滞納の期間・滞納額の大小による法的措置までの期間は、管理組合によって全く違います。数ヶ月の滞納で競売の申立てられた滞納者も・時効寸前で申立てられた滞納者もいらっしゃります。

滞納した場合に大切なことは理事会等との話合いに「誠実的に望む」ことです。できれば支払いできない理由を説明できる資料等をもって説明できればベストですし、少額でも支払えれば理事会等の対応も変わるはずです。

管理組合・理事会は法律家ではありません。同じマンションに住む住人であることがほとんです。誰も法的措置などは望んでいません。誠意が大切です。

しかし、管理費用・修繕積立金の滞納と住宅ローンの返済も厳しい場合には売却を考えることになります。

 

 

  

管理費滞納・住宅ローン返済の見通しが立たない場合

 売却を考えた場合、上記の流れにあるように、管理費用や修繕積立金の滞納金は買主が管理組合に清算することが一般的です

滞納金が高額になると「買手」が敬遠するこは言うまでもありませんので、滞納額が高額になる前に売却の検討をすべきです

競売になりますと、落札者が一時的には管理費等を負担しますが、落札者が元所有者に対して管理組合に清算した管理費等を請求できることが認められていますし、管理組合からは競売にかかった諸費用(申立て費用・弁護士費用)を請求される場合があります。

冒頭でも述べましたが、マンションの場合「毎月の住宅ローン」+「毎月の管理費・修繕積立金」の支払いになるため戸建てに比べ負債が膨らむスピードも額も早く大きいのが特徴ですので、売却への判断もスピードが必要になります。

今後、返済の目処が立たない場合には「任意売却」を検討して頂きたく思います。    任意売却を行なった場合、

①滞納している管理費用等を債権者である金融機関が捻出する可能性がある

②引越し費用を債権者である金融機関が捻出する可能性がある

③リースバック等で住み続けられる可能性がある

④管理費用等を金融機関が支払うことにより、売却額が競売よりは数割高い可能性を  充分に残す

⑤管理組合・理事会等の同じマンションの住人に「法的手続」等の手続きをさせるこ  となく、自らの意思によって売却することで「お互いに嫌な気持ち」を避けること  ができます。

以上のようなメリットを享受する可能性を残せます。

是非、早期ご相談・お問い合わせください。

 

 

マンション標準管理規約第27条「管理費」

第27条  管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

  • 1
    管理員人件費
  • 2
    公租公課
  • 3
    共用設備の保守維持費・運転費
  • 4
    備品費・通信費その他の事務費
  • 5
    共用部分等に係る火災保険料・その他の損害保険料
  • 経常的な補修費
  • 清掃費・消毒費・ゴミ処理費
  • 委託業務費
  • 専門的知識を有する者の活用に要する費用
  • 10
    地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
  • 11
    管理組合の運営に要する費用
  • 12
    その他敷地及び共有部分等の通常の管理に要する費用

マンション標準管理規約第28条「修繕積立金」

第28条  管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、              積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当          する場合に限って、取り崩すことができる。

  • 1
    一定年数の経過ごとに計画的に行なう修繕
  • 2
    不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
  • 3
    敷地及び共有部分等の変更
  • 4
    建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
  • 5
    その他敷地及び共有部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別必要となる管理

マンション管理費用・修繕積立金を滞納している方へ

マンションの管理費用・修繕積立金を滞納してしまうと、どうしても共用部分の使用に戸惑いや近所の目を気にするあまり遠慮がちな気分になってしまう方もいるとは思います。又は住人や管理組合より侮辱を受けた、嫌がらせをされた。こういった経験のある方もいると思います。

共用部分の管理・維持費用は毎月の管理費用から捻出されるために、こういったトラブルは全国的に存在いたします。代表的なものはエレベターでしょう。

マンションの場合、一度こういったトラブル・住人関係が破綻してしまいますと、その後に管理費用・修繕積立金を全額納付しても、「もう住みたくない」という感情が残る方もいるとは思います。住宅ローンの返済が苦しい時に「人間関係」のトラブルまで背負いたくはないでしょう。

しかし、一般的な売却ではなく、任意売却を選択した場合には「我慢して住んで欲しい」理由があります。

*住宅ローン滞納前の状態で管理費用・修繕積立金のみを滞納している場合

この場合で任意売却を選択した場合、まずはあなたの住宅ローンの支払を止めることからはじまりますので、あなたのマンションを売却に出すまでには少なくとも 6ヶ月前後という期間を要します。こういった現実から考えますと早くても売却して、立退くまでには1年前後という期間が必要です。この期間住宅ローン支払は一切ありません。

毎月、支払に回していた住宅ローンの返済額が10万円とすると、約120万円前後のお金が様々な返済へと回すことができます。他に税金等の滞納があっても同じことがいえます。

しかし、引越しを行ってしまいますと、新たに家賃が発生いたします。この家賃は非常に無駄お金になります。  そう思いませんか?

この理由により「どうしても我慢して住んでいて欲しい」と思います。

住宅ローン滞納3~6ヶ月の方でも理論は同じことです。

少しでも管理費用・税金面の債務を減らす絶好のタイミングであることを忘れないでください

また、任意売却を行う決断も早いに超したことはありません。返済計画は早ければ早いほど無理の少ないものになります。

「マンションが売れた」とか、「マンションが高く売れた」こういったことは相手があり他力本願の部分がありますし、運否天賦も作用いたします。

しかし、あなたが返済や貯蓄に回そうという行為は他人に左右されることなく、あくまでも自分でコントロールでき、確実で現実的なお金です。繰り返しますが非常に大事な時期です。

現実的には、住宅ローン返済が滞り、競売が決定的になりますと半数以上の世帯が早急に引越しを行い、住居を後にしていると思います(データではなく私感です)

ps:まれに「管理費用・修繕積立金の滞納額は債権者が負担してくれるのではないのですか?」

   という質問を受けます。決して間違った質問ではありません。

   しかし、この発想は最後の最期まで考えない方がよろしいです。

   最初は自力返済を考えることを強くオススメします。

 

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