任意売却Q&A

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

よくあるご質問

ここではよくあるご質問をご紹介します。

 

自己破産とはなんですか？

自己破産とは借金の返済義務免責する制度で、公租公課（税金）を除く全ての借金返済を免責されます。
借金は免責されることになりますが、20万以上の資産は全て処分対象になる可能性がある、信用情報機関に登録される等のデメリットもあります。　また理由によりましては免責が認められない場合もあります。

 

  • 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅ローンの返済が苦しい。どうしたら良いか？
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住宅ローンの返済が困難になってきた場合、以下のような選択肢があります
・銀行にスケジュールを相談する
・個人再生などの債務整理
・放置して競売なるのを待つ
・任意売却や親族間売買を行う

銀行に相談すれば返済期間・条件の変更が可能ですが、現在の収入や年齢などの審査項目があり、もし変更できたとしても、それは根本的な問題解決ではなく一時的な延命措置です。保証会社等の代位弁済後はリスケジュールは一切できなくなります。
個人再生は法的な債務整理方法ですが、弁護士費用・厳しい条件等ハードルは高いです。

競売開始決定が届きました。あとどのくらいこの家に住めるのでしょうか？


競売決定開始の通知が届いたということは、競売手続きが始まったということです。約1~2ヶ月後に裁判所の執行官が現地調査に訪れます。その後（3~6ヶ月)競売を行ないます（何月何日に)という通知書（期間入札通知書)が届きます。

期間入札通知書が届いた約2ケ月後に入札（競売）が行なわれ、落札した人へ所有権が移転します。所有権が移ってしまっているので、そのまま住み続けると不法占拠になってしまいます
任意の明け渡しをしない場合、最終的には法的手続きによって強制的に立ち退きさせられることになります。

住宅ローンの返済を滞納したらどうなるの？
 


住宅ローンの返済が滞ると、金融機関より督促状や催告書が届くようになります。
その後、大体3~6ケ月後、債務者の債務不履行により期限の利益が喪失されます。期限の利益の喪失により住宅ローンを分割で返済していく権利が無くなります。

残ったローンは保証会社から金融機関に代位弁済されることになります　。保証会社から弁済されたからといっても債務が免責されるわけではありません。今度は保証会社から一括で弁済するように請求がきます

これを支払えない場合、保証会社より競売の申し立てが行なわれて競売手続きが開始されます。この場合、競売費用約60~200万円は債務者の借金に上乗せされてしまいます。

競売が行なわれると、所有権が落札者に移転しますので、そのまま居住すると不法占拠となります。また不法占拠を続けますと強制執行によって強制的に退去させられてしまう事もあります。

このようにデメリットの多い競売ですが、任意売却によって回避する事が可能です。任意売却の活動期間が長ければ長いほど有利な条件で進めることができますので、できる限り早めにご相談頂くことが解決の鍵です。
 

官報って何ですか？

独立行政法人国立印刷局が発行している国の広報誌です。法律等の制定・改正の情報や、破産・相続等の裁判内容や自己破産の情報が一覧掲載されています。全国にある官報販売所で購入できます。またインターネットでも閲覧できます。

債務整理とは何ですか？
 


住宅ローン滞納を含む債務問題を解決する方法は、任意売却など様々な方法があります。債務問題を解決することを総称して債務整理と呼びます。

債務整理には大きく、任意整理・特定調停・個人民事再生・自己破産の4つの方法があり、任意売却は任意整理の一種です。債務整理の方法は、借り入額、担保の有無、現在の収入、将来の収入などによって最適な解決方法が異なります。

もちろん、誰でもどの債務整理でも可能ということではなく、債務整理にも様々な条件があります。例えば任意売却を行なうには債権者の同意、連帯保証人の同意が必要です。
 

自己破産すれば借金が免責になると聞きましたが、、？

正確には自己破産だけで免責にはなりません。自己破産が認められた後、裁判所より免責許可決定がなされますと、非免責債権（税金等)を除いた債権が免責されます。非免責債権とは固定資産税や住民税などの税金等です。

自己破産しても税金等、非免責債権があるのことを忘れないで下さい。また理由によっては免責が認めてもらえないこともあります。

怖くて催促の電話にでれません、、、、

現在は電話での取り立ては禁止されています。昔のように電話や訪問で乱暴な言葉遣いで脅迫されるようなことは少ないので安心して下さい。

もしそれでも不安がある方には私たちに相談して下さい。内容によっては弁護士に相談することにします。
 

ローン返済を滞納するとブラックリストに載るのは本当？

実際にブッラクリストという台帳があるわけではありません。ローン返済を滞納した場合、信用情報機関に情報が登録されますが、返済完了後には削除されます。

現在3社の信用情報機関が日本には存在します。
・全国銀行個人信用情報センター(JBA）
・日本信用情報機構　　　　　　(JICC)
・クレジットインフォメーションセンター(CIC)

期限の利益って？
 


期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという民法で定められた債務者の利益のことです。簡単に言えば｢分割払いできる権利」です。

何千万もする住宅を一括購入することができる人は少ないです。これではほとんどの方が住宅を購入できません。しかし購入代金を分割払いで返済する契約を結ぶ事で債務者は期限の利益を享受することになります。

但し、一定期間(一般的には6ヶ月)返済が滞ってしまった場合、期限の利益を喪失し、一括返済を迫られます。
 

代位返済って何ですか？

代位弁済とは、まず債務者以外の第三者が債務者に代わって(代位)債務を弁済し、次に債務を弁済した第三者が元々の債務者に求償する(支払いを求める)事です。住宅ローンでは、必ず契約の際に保証会社と保証契約を結びます。

これにより、将来住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社が債務者に代わって返済することになります。この弁済を代位弁済と呼びます。

面談てどこで何をするのですか？
 


面談を行なう場所に決まりはありませんが、とても大切な時間になりますので、ご相談者様がリラックスできる場所が望ましいです。具体的には、ご相談者自宅・ファミリーレストラン・喫茶店・任売業者事務所等です。

初回面談時では、ご相談者様の住宅ローン返済状況や滞納状況、　生活状況や家族構成、ご相談者様の希望などについて詳しくお伺いさせて頂きます。

お話をお伺いさせていただき、任意売却が最善の選択肢であるかどうかを検討いたします。

もし任意売却が最善であった場合、任意売却の流れをご説明させていただき、手続きのご案内を行ないます。
 

サービサーって何ですか？

サービサー(債権回収会社)とは、金融機関等から委託を受け、または債権を譲り受けて金銭債権の管理回収を行なう法人のことです。

資本金要件(資本金5億円以上の株式会社)や取締役要件(常務に従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれていること)などの厳しい条件をクリアし、法務大臣の許可を得た民間の事業者です。

債権回収会社は監督庁である法務省からの定期的検査を受けるだけではなく、定期的に業務報告義務が課せられています。

自己破産をするので競売でも任意売却でも同じでしょうか？
 


自己破産をすれば、自宅は処分されてしまいますので、任意売却をする意味ないと思われるかもしれませんが、実はそうではありません。

資産の無い状態またはかなりのオーバーローンの状態で自己破産すると同時廃止という簡単な手続きになります。

しかし、資産(土地・家)を所有した状態で自己破産した場合、裁判所は同時廃止とは異なる管財事件として扱われる可能性が高く、裁判所より破産管財人が選任され、資産の処分を行ないます。

管財事件の場合、数十万円の予納金(60万~200万）が必要になるだけでなく、手続きにかかる時間も長期間になりますので、自己破産するとしても任意売却を行なってから自己破産した方がメリットが大きいです。
 

自宅を手放したくはないのですが、、、？

どうしても自宅を手放したくない場合、リースバックや親子間売買といった方法があります。

リースバックとは自宅を第三者へ任意売却し、その第三者と賃貸借契約を結ぶことで、賃料を払いながら自宅に住み続ケ、ある一定期間経過した後に　買い戻す制度です。

親子売買とは、リースバックの第三者が親族に変わったケースです。将来資金に余力がでてくれば、自宅を買い戻しできる可能性もあります。

いつまで任意売却できるのでしょうか？
 


原則的には競売(期間入札)の改札日の前日までです。しかし、任意売却を成立させるためには債権者が抵当権抹消書類を準備したりするために最低一ヶ月は時間が必要になります。

また、任意売却の活動期間が長時間あると有利な条件で話を進めることができますので一日でも早くご相談下さい。


 

引越し代は必ず貰えますか？

任意売却をすれば必ず引越し代を出して貰えるかというとそういうわけではありません。高額な引越し代金をうたっている業者もいますが、高額な引越し代金などはありません。

引越し代を出してもらえるか？否かは、あくまでも債権者との交渉次第です。一般的には30万円が上限ですが、最近の傾向としては引っ越し代を認めない金融機関も多くなってきてます。

任意売却は必ず成功するのですか？
 


どんな職業であっても必ず成功します。１００%と言い切れる職業は少ないと思いますが、任意売却にも絶対はありませんし、ありえません。

債権者が任意売却を認めない、共有者が任意売却に反対している、販売活動中に競売の改札日がきてしまった、決済日当日に新たな抵当権を入れられしまった等、任意売却が失敗してしまうケースもあります。予期せぬことに対応するためにも早めにご相談して頂きたく思います。


 

連帯債務者と連帯保証人の違いがわかりません？

同じだと思って頂いて結構です。主たる債務者が債務の履行(借金の返済)を怠った時には、連帯債務者と連帯保証人は主たる債務者と同等の責任が生じます。つまり、債権者より主たる債務者に代わり弁済を求められます。

連帯債務者は住宅ローン控除を受けられますが、連帯保証人は控除がありません。

親子間売買はなぜ融資してくれる金融機関が限れてしまうの？
 


親子間売買のほとんどのケースでは、購入する子供が新たに住宅ローンを組む必要がありますが、多くの金融機関は、親子間や兄弟姉妹間の売買に対して住宅ローンの融資をしないためです。

これは、一般的に金融機関と保証会社の間に締結する保証契約の中に売主がローン申込者の親族の場合は保証の対象外となると決められているからです。

なぜこのような決め事があるかというと、親族間取引きへの融資は一般の融資と比較して、迂回融資(融資したお金が別の目的に使われること）の可能性や、不当に安く、あるいは高く売買される可能性が高くなるからです。


 

何故債権者が満額に満たない金額で抵当権を抹消してくれるですか？


ローンの返済を滞納してしまうと、最終的には競売になってしまうからです。

競売は通常の売却方法と比べると様々な点で異なり、通常の相場価格の6~8割程度の価格になってしまう可能性があるばかりか、長期間に渡る遅滞損害金や競売費用の実質負担がかかるため、抵当権を設定していた金融機関は債権の回収ができなくなってしまいます。

金融機関はできるだけ多くの債権をできるだけ早く回収したいと考えているので、債務者と金融機関との利害が一致し、任意売却に協力して頂けます。
また、抵当権が複数ある場合、競売された代金が払われるのは、抵当権の設定日順(早い順)となり、後順位の債権者は一円の回収もできない場合もあります。

その場合、後順位抵当権者としても、任意売却に協力することで抵当権抹消応諾費（はんこ代)を回収できた方が0円よりもマシだと考えますので任意売却には協力します。

連帯保証人をやめたいのですが、、、
 


この質問は比較的多い質問ですが、非常に難しいと思って下さい。
原則として、債権者と交渉して連帯保証契約を合意解除することができれば可能ですが、債権者が応じるとは思えません。

債務者側で別の連帯保証人を用意するとか、新たに別の担保を入れるなどの条件がないかぎり合意する可能性は非常に低いです。



 

任意売却をすれば、残った借金もなくなりますか？

任意売却をしても、残った借金は借金です。無くなりません。任意売却後は担保のない無担保債権として返済していかなければなりまん。

しかし、債権者と今後の返済条件を交渉することができる場合がありますので、生活に無理のない範囲で返済を続けていくことができる可能性が高いです。

共有者が行方不明ですが、任意売却は可能ですか？
 


任意売却は共有者全員の同意が必要ですが、行方不明の場合不在者財産管理人制度を利用することで売却できる可能性があります。
不在者財産管理人制度とは、不在者の財産を管理する管理人を裁判所が選任する制度です。

この財産管理人が権限外行為(通常は財産を管理・保存のみ)の許可を得ることで任意売却できますが、時間がとてもかかります。また費用もかかります。あまり現実的ではありません。



 

連帯保証人に迷惑をかけたくないので、内緒で任意売却できますか？


連帯保証人の同意なしに任意売却はできません。債権者には担保保存義務があり、不当な値段で担保物権を処分することができません。特約を除き、連帯保証人の同意を得ずに債権者が任意売却した場合、連帯保証人より担保保存義務違反だと主張され大変な問題になる可能性があります。

任意売却しようと思いますが必要な書類はありますか？
 


必要な書類一例

＊登記識別情報(登記済権利証)のコピー
＊身分証明書のコピー
＊不動産売買契約書・重要事項説明書
＊建築確認申請書(写)・間取り図・購入時の販売図面
＊固定資産評価証明書(土地・建物)
＊固定資産税納付書コピー
＊金銭消費貸借契約書(ローン借入時)
＊保証委託契約書      (ローン借入時)
＊裁判所・市役所等からの通知書があれば通知書
＊マイナンバーのわかるもの
＊管理規約書・管理費と修繕積立金の明細(マンションの場合)




 

オーバーローン・アンダーローン？

その物件の売却額がローン残高を下回る状態、債務超過をオーバーローンと呼びます。逆に、その物件の売却額がローン残高を上回る状態をアンダーローンと呼びます。アンダーローンの売却は任意売却とは呼びません。通常の不動産売買です。

自己破産すると妻や子供達への影響はありますか？
 


自己破産しても奥様が連帯債務者、連帯保証人でない限り、生計を一緒にする家族でありましても金銭的責任はありません。
 

固定資産税や健康保険税など税金の滞納がありますが任意売却できますか？


任意売却はできますが、近年、行政機関の債権回収に対する姿勢は大きな変化があり、全額納付をしないと差押え解除に応じない自治体が非常に増えてきました。このことは任意売却を行なう上で大きな足かせになっています。

まずは公債権者(市役所等)に出向き、相談をして誠意をみせることです。金額の多寡(多い・少ない)ではなく、払う気持ちがあることを伝えましょう。

なんとなく一人で行きずらい方は早く私たちに相談してください。

同時廃止になる基準てあるのですか？
 


同時廃止になるか管財事件になるのかは、裁判所によって判断基準が違います。東京地裁では破産者が申立て時点で現金20万円保持していれば管財事件(少額管財)になります。その他の地裁では99万円以下の現金保持は同時廃止になることが多いらしいです(お住まい管轄の地裁を調べてみてください)

現金以外の財産では20万円を超えるのか？否か？が一つの判断基準になります。

不動産を所有してる場合は原則管財事件になりますが、所有されている不動産の売却価格と金融機関からの借金の差額が明らかに乖離している時は同時廃止になる場合もあります。基準として売却予想額の１.５倍以上の借金があると同時廃止の可能性があります。

またいったん管財事件として手続が進められていても、途中で破産者の方の財産価値が著しく減少したりしますと破産手続は廃止されます。この廃止を異時廃止と呼びます。






 

任意売却する時に私にできることはありますか？

ございます。
まだ公債権者(役所・税務署等)の差押えがされていないならば税金類はお支払いして下さい。全額納付が難しい場合は公債権者に相談に行き少しでも払う姿勢を見せておきましょう。たとえ千円でもです。この時に役所・税務署等の人たちに任意売却の話は一切しないでください。

またこれは任意売却の依頼を受けてからの話にはなりますが、任意売却では相談者様と私たち業者との疎通・連携が大事になります。
連絡が絶えることがないようにして頂くと助かります。

最後に引越しができるようなら引越しをして頂くと販売価格、販売期間に影響をあたえることが多いの確かです。購入希望者の方も空室の方がゆっくりと内覧できますし、室内も広く見えます。どうしても空室の方が見栄えが良いことは確かです。




 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自己破産すると養育費も免責されますか？
 



免責されることはありません。破産法では親族間の扶養義務に基づく債務は免責に該当されません。また親族間の契約に基づくものについても、免責の例外としています。
例えば、離婚した夫婦間の生活費負担義務などです。
詳しくは専門家であります弁護士にご相談ください。



 

自己破産しよう思いますが費用ってかかるのですか？


この質問は特に年輩の方からは驚かれる質問ですが、自己破産も費用はかかります。費用は弁護士報酬と裁判所に納める予納金です。

破産手続きを弁護士(司法書士)に依頼した時の大まかな費用

1 　法テラスでの弁護士依頼
　着手金126,000円　実費23,000円　　合計149,000円
(夫婦ともに破産手続きする場合は63,000円加算)

2　法テラス以外の弁護士(一般的弁護士)
　着手金＋実費　　　　　　　　　　合計250,000円～
(一般的な弁護士の場合、弁護士事務所により報酬は変わりますので直接弁護士事務所にお問い合わせください)

3　司法書士
　着手金84,000円　実費17,000円　　　合計101,000円～
(夫婦ともに破産手続きする場合は42,000円加算)

裁判所に納める予納金の額　　　　　合計220,000円程度

上記内容からも解るとは思いますが、弁護士費用と予納金を合わせて最低でも35～40万円くらいは用意する必要があります。

詳しくはお近くの弁護士事務所または司法書士事務所にお訪ねください。(法テラスの依頼を一切受けない弁護士もいます。また普段なら法テラスでの依頼を受けるが、「今は多忙のため難しい」と断れる場合もあります。とにかくご確認ください）

また全く心あたりがない方は当社のメール相談フォームにてご相談下さい。弁護士のご紹介を致します。







 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　無益な差押えって何ですか？
 

国税徴収法第48条２項

差し押さえ得ることができる財産の価格がその差押えにかかる滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込みがないときは、その財産は、差し押さえることができない。

簡単に説明致しますと、通常、住宅ローンの場合、第一抵当権者は金融機関です。債務者の財産を処分した場合、その処分したお金を一番に回収するのは金融機関になります。この金融機関に一番に回収されたら、税金の回収見込みがないのに差し押えてる状態を無益な差押えと言います。国税徴収法４８条ではこれを禁止してます。

が、現実にはこの無益な差押えが頻繁に行なわれいます


 

任意売却する時に住宅ローンの口座に預金があっても大丈夫

全て引き出して下さい。0円にして口座の動きがないことが望ましいです。公共料金等の引き落としが、住宅ローンの引き落とし口座と同じであれば、公共料金の口座を変更する必要があります。

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