大手建設会社にそそのかされて
相談内容
「相続税対策です」「税金をこんなに払うようになります」と毎日のように某建設会社より営業をうけたIさん。父親から相続を受けた「駐車場」にアパートを建築されました。その際に金融機関より1億5千万円の借金をされたそうです。
近くに大きな工場があり、その工場の社員をあてにして建築したそうですが「リーマンショック」の後より徐々に「入居率」が悪化。
「今、思えば当初より無理のある事業計画」と本人もおっしゃってる通り、ほぼ入居率が
９０％以上ないと「赤字経営」になる家賃設定・事業計画です。（この会社の事業計画だと１００％の入居計算しか存在していません）
リーマン後の空室率は３５％。金融機関に「り・スケジュール」等を相談しましたが、
受け入れられず、全く資金が回らなくなり「入居者に迷惑かけたくないし、
家族にもこれ以上迷惑をかけたくない」という理由により「売却相談」
解決方法
Iさんの物件は神奈川県横浜市。管理会社を断ってしまったためか、管理状況は非常に悪い状態でした。しかし、幸いにも売却すれば債務もかなり圧縮できる可能性がありましたので、金融機関に
任意売却の承諾を頂く「交渉」に入りました。私たちが動きだした時にはすでに「競売開始決定」
の通知がIさんの元に届いていたので「時間との勝負」になりました。
販売結果
所在：神奈川県横浜市
職業：無職
年齢：６１歳
物件：収益
残債：8３00万円
売却：7850万円
その後の生活
一時は自殺して保険で残債務を支払うつもりだったIさん。
体調を崩されている時期もありましたが、売却後はアルバイトをしています。
奥様とは残念ながら離婚。
担当者より
収益物件の場合、「大学が近くにある」「工場が近くにある」という立地の場合
ターゲットが１つに偏ってる場合には実は非常に危険です。理由は「なくなってしまったら、
移転してしまったら、近隣の収益物件も役目を終えるから」です。
また最近よく耳にする30年一括借上げという制度ですが、実は不動産屋でも
そのシステムが成り立つ根拠が解りません。現在「トラブル」の事例は聞きませんが
近い将来に問題が起きる気がしています。気をつけた方が良いシステムです。